20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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か行

  1. 減価償却費
  2. キャピタルゲイン
  3. 原状回復
  4. 建蔽率(けんぺいりつ)
  5. 元金均等返済
  6. 元利均等返済
  7. 買い替え特約
  8. 価格査定
  9. 片手
  10. 管理会社
  11. 管理組合
  12. 管理費(分譲物件)
  13. 管理費(賃貸物件)
  14. 客付け
  15. 旧耐震基準
  16. 強制執行
  17. 区分所有法
  18. クロージング
  19. 競売(けいばい・きょうばい)
  20. 建築不可
  21. 更新料

質問: 減価償却費

回答:

減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続きのこと。個人で行う投資用不動産を含む事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていくことから、このような資産を減価償却資産という。この減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきもので、この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められている。

質問: キャピタルゲイン

回答:

不動産や株式、債券など資産の価格の上昇による利益のことを言います。
価格が下がって損をすることもあるが、この場合はキャピタル・ロス(capital loss)と呼びます。

質問: 原状回復

回答:

借りていた物件を契約前の状態に戻すこと。借主は契約を終えた時点で、原状回復すべき義務があります。
但し、たとえば入居したとき、新築であっても、すべてを新品にせよというものではありません。
通常使用の範囲内での自然消滅、経過年数については回復の必要はありません。

原状回復についてはあらかじめ賃借人から預かっていた敷金を充てることが多いが、この取り扱いでトラブルとなることが多いです。

東京都では、
「賃貸住宅紛争防止条例」
~東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例~
(いわゆる東京ルール)wお定めることにより、契約時から原状回復の程度を確約することになっております。

質問: 建蔽率(けんぺいりつ)

回答:

敷地面積に対する建築面積の割合。敷地内に建てられる、建造物の最大限の面積をパーセントで表し、建築基準法により、用途地区別に定められています。
用途地区に関しても種類がいろいろあるので、しっかりと学びましょう。

質問: 元金均等返済

回答:

借入金の返済方法の1つで、元金を毎月一定金額ずつ返済する方法のことです。

元利均等返済と比べて支払残高の減り方が早いため、利息の総支払額が少なくなるメリットがありますが、
当初の返済額が多いため利用が困難な場合があります。

質問: 元利均等返済

回答:

借入金の返済方法の1つで、毎月の返済額を一定金額としてその中から金利と元本を
返済する方法のこと。

毎月同じ返済額であっても、返済当初は返済額に含まれる金利相当分が非常に多く、
元金返済は少なくなります。

返済後半になるにしたがって、金利相当分が少なくなり、
元金相当分が多くなります。

個人の住宅ローンなどは元利均等返済が多く利用されています。

質問: 買い替え特約

回答:

実際の不動産取引では、別の不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、
契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことができます。こうした特約を「買い換え特約」と呼びます。

「買い換え特約」は、買主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるので、
「買い換え特約」では次の事項を明記しておくのが望ましいとされています。

1.買主に解除権が発生するための具体的な条件
(どのような物件がいくらで、いつまでに売却できないときに買主に解除権が発生するのか)
2.買主が解除権を行使した際の売主の義務の内容(売主が契約締結時に受領した手付金や代金を返還するか否か)
3.買主が解除権を行使した際の買主の義務の内容(買主に損害賠償義務が存在しないこと等)

質問: 価格査定

回答:

不動産の売却を媒介する場合に、依頼者に助言するなどのため取引価額を算出する行為をいいます。

この場合にその根拠を示すことが必要で、標準的な手法によって取引事例を比較検討し、
客観的で実際的な成約見込額を算出しなければならないとされています。
一般的には、価格査定のためのマニュアルを用いることが多い。

一方、不動産鑑定も価格の査定を伴うが、不動産取引の媒介に当たっての価格査定とは違って
経済的価値を判定するものであり、算出する価額の性質に違いがあることに注意しなければなりません。
また、不動産鑑定は、価格査定と比べてより専門的、精密な方法で実施されます。

質問: 片手

回答:

不動産取引を媒介としたときの宅地建物取引業者の成功報酬の受取り方をいい、
取引当事者の双方から受け取る場合を「両手」、一方のみから受け取る場合を「片手」といいます。

例えば、宅地売買において売り手・買い手の双方から媒介の依頼を受ければ報酬は「両手」で受け取ることができますが、
売り手・買い手の媒介依頼先が異なれば、取引には両方の業者が関与することとなって、
それぞれの業者が受け取る報酬は「片手」となります。

質問: 管理会社

回答:

不動産所有者の委託により、その所有する不動産の管理業務を行なう企業をいう。

管理業務の内容は、大きく分けて、設備の保守・点検、防火・警備など(作業の実施)、賃料や共益費の徴収、諸料金の支払いなど(経理事務)、テナントの募集、賃料の改定、修繕計画の立案など(経営的業務)があります。
このように幅広い業務があり、そのための技術も多様であることから、その一部を受託することが多いです。

なお、管理会社は、管理の対象となる不動産の性格に応じて、マンション管理業、ビル管理業、賃貸住宅管理業に大別できます。
このうちマンション管理業については、法律にもとづく登録制度があります。

質問: 管理組合

回答:

分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が建物および敷地等の管理を行なうために
区分所有法にもとづいて結成する団体のことです。

区分所有建物においては、区分所有者は区分所有法により、当然にこの「管理組合」に加入することとされているので、
区分所有者の任意で管理組合から脱退することはできません。(区分所有法第3条)

このような管理組合は、集会(いわゆる管理組合の総会)を開き、管理に関するさまざまな事項を議決し、管理規約を定める。

また管理組合の通常業務を執行するために、管理規約にもとづいて複数の理事が選出され、
この理事によって構成される理事会が業務を行ないます。

また管理組合は、法人になることができる。法人になった管理組合は「管理組合法人」と呼ばれます。

質問: 管理費(分譲物件)

回答:

区分所有者が管理組合に対して毎月納入する金銭であって、
共用部分や建物の敷地などの管理に要する経費に当てるために消費される金銭のことです。

具体的には、管理会社に対する管理委託費や管理組合の運営費用などの経費に充当されます。

質問: 管理費(賃貸物件)

回答:

賃貸マンション・アパート、貸家において、借主が貸主に対して毎月支払う金銭であって、
賃貸物件の管理のために必要とされる費用のことです。
「共益費」と呼ばれることもあります。

質問: 客付け

回答:

不動産業界用語の一つで、売却を依頼された不動産の買い手を見つけることをいいます。

依頼された不動産会社が自らそれに当たるとは限らず、他の不動産会社の紹介で買い手が見つかることも多いです。

この客付けは情報さえ仕入れれば、どの不動産業者でも行うことが出来ます。
ゆえに、客付け会社の付けたお客さんはどのような属性を持っているのかをしっかりと見極める必要があります。

質問: 旧耐震基準

回答:

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、
昭和56(1981)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準をいう。

これに対して、その翌日以降に適用されている基準を「新耐震基準」という。

ここでよくある勘違いですが、新耐震基準は
「昭和56年6月1日以降に建築確認を取得した物件」に適用されるので、
実際に建物が建てられるのはそこから数か月から1年ほど後になります。

建物の築年月を見て、「昭和56年6~昭和57年8月竣工」などと表記があれば
その物件がいつ確認申請を取得したのかを確認する必要があります。
(上記の範囲はあくまでおおむねの範囲です。)

質問: 強制執行

回答:

債務者に給付義務を強制的に履行させる手続きのことを「強制執行」といいます。

強制執行を行なうには、公的機関が作成した確定判決などの文書(債務名義)が必要であり、
またその債務名義に「執行文」が記載されていることが必要です。

強制執行は、金銭執行と非金銭執行に分類されます。
金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえて(さらには競売により換価して)、金銭を債権者に交付するような強制執行です。
また非金銭執行とは、金銭債権以外の債権(例えば土地引渡請求権)を実現するために行なわれる等の強制執行です。

なお、債務者(または物上保証人)の不動産に抵当権を設定している債権者が、その抵当権にもとづき不動産を競売することは、「任意競売」と呼ばれますが、強制執行には含まれません。

また、任意競売では「抵当権の存在を証する文書」は要求されるが、「債務名義」は必要ではない事も特徴です。。

質問: 区分所有法

回答:

分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。
正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」といいます。

区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、
通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高いです。

質問: クロージング

回答:

不動産を売却する媒介業務が完了することをいいます。

その業務は、通常、宅地建物の所有者からの売却依頼から始まり、物件の査定、広告、買い手の勧誘、
価格や条件の交渉などを経て、売買契約の締結、物件の引渡しと代金決済で完了します。

このように、媒介業務は連続的に進んで行くのであり、一件落着すれば「閉じる」。という言い方をします。

質問: 競売(けいばい・きょうばい)

回答:

債権者が裁判所を通じて、債務者の財産(不動産)を競りにかけて、最高価格の申出人に対して売却し、
その売却代金によって債務の弁済を受けるという制度のことです。

一般的に、不動産会社の利益などは乗っていない為、
安価で落札できることもあります。

ですが最近は一般の方も、競売物件に興味を持つ人が増えていて、落札価格も高騰しています。

また、法令や契約内容も複雑化しているため、一般人が落札して後からトラブルとなることも増えています。

質問: 建築不可

回答:

再建築又は建築が不可能な土地の売買に関する広告をする際に、
当該広告に記載を義務づけられている表示のことです。

建基法42条に規定する道路に2m以上接していない土地及び同法43条2項の規定に基づき
地方公共団体の条例により付加された敷地の形態に対する制限に適合しない土地について広告する際は、
「再建築不可」又は「建築不可」と表示しなければならない。

また、市街化調整区域内に所在する土地については、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」
と16ポイント以上の大きさの文字で表示しなければならない(同規約施行規則9条)。
ただし、開発許可を受けた土地等はこの限りではない。

質問: 更新料

回答:

建物の賃貸借契約を更新する際に、借主から貸主に対して支払われる金銭をいいます。

支払いを求めるためには、支払いについての合意が必要です。

一般的には更新料1か月を定める場合が多く、
その金銭は管理会社と貸主で案分することがあります。

しかし最近は更新料が0という物件も増えております。

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