20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

*

不動産投資を2年間実践して感じた失敗などをまとめます

      2015/05/24


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こんにちは。

 

このサイトをご覧いただいている皆様はきっと
これから不動産投資を考えたりしている人が多いのではないでしょうか?

ワタクシも不動産投資を始めて2年経ちますが、その中で
「もっとこうしておけばよかった」
「この考え方は失敗だったな」

と思うようなところを書いていきます。

ワタクシ自身、不動産投資について失敗したつもりは毛頭もありません。
むしろ、いいペースで借入金の返済もできていて、これから
どの程度不動産を増やしていけるか楽しみなところです。

しかし、そんな中でも反省点や失敗したなと思うところは
たくさんあります。

そんな体験談を皆さんにも聞いていただき、
失敗しない不動産投資を実践して言って欲しいと思います。

 

不動産購入時の失敗

買い慣れし過ぎない事。

マンション買い慣れる

最初の1戸目を購入する際、3000万円越えのファミリー物件でした。
その際には、

「3000万円もするのか!うむむ。。。」
と決済するまで相当悩んだものでした。

キャッシュフローが幾らで、家賃が相場価格と乖離していないかどうか
など、調べなければいけない項目はちゃんと調べていました。

 

その後、2戸目の購入の際でした。

物件価格は2400万円程度。

。。。

安いじゃん!

 

第一印象から違いました。

1戸目同様、きちんと諸計算や市場調査をしていきましたが、
最初に3000万円越えの物件を購入したこともあり、

若干、金銭感覚が麻痺してます。

 

そうはいってもマンションで管理状況も良好、利回りも
相場価格なりで7%といえば買いです。

 

もう、お分かりと思いますが、こんな状況で5戸も
不動産を購入すると、
一般人とは感覚が違います。

最初購入するときはは何か失敗しないだろうかと
必要以上に石橋をたたき割って
歩く場所をなくしてしまう人が多いと思います。

しかし、買い進めていくにつれて、自分の指標ですいすいと購入の決断をしていきます。

 

この状況は良くもあり、悪くもありだな。
と感じた次第です。

例えば、キャッシュフローもよくて、利回りも高い物件という指標で
選んでいった結果。。。

どうしても高めの物件に購入意欲がわきます。

それはそうです。

例えば利回りが高いワンルームをいくら購入したからと言って、
借入金がある状況ではキャッシュフローはたかが知れています。

 

結局はキャッシュフローは良いものの、
借入金はワンルームの数倍あるわけです。

ワタクシはこの状況、全く気にしていませんが、嫌な人は本当に嫌だと思います。

なので、自分の指標や、目的意識を持たずに、
「買い慣れた」という感覚で物件を購入していくと

自分の投資方法のネガティブな部分で
精神的にやられます。

 

最初の1戸目を買う時から今の人脈が欲しかった。

人脈形成

不動産は人脈です。不動産投資でなくとも、とにかく人脈。

不動産を購入する際も、どの不動産業者から購入するのか?
リフォームが必要な場合はどこの業者に頼むのか?
管理会社はどこが優秀なのか?

さまざまな人とのコミュニケーションが必要になっています。

特に、人脈を固めておきたかったのは、
管理会社関係。

なぜなら、自分が信頼すべき管理会社がいたなら、
その業者にすべての物件管理を任せます。

購入時であれば、
「オーナーが変わったので、管理会社も変わります。」

と入居者には説明しやすいものです。

 

しかし、購入した後から「この管理会社がいい!」
と思っても、なかなか管理会社を変える機会がありません。

「前の管理会社が使えなかったので変えました。」

なんて、入居者には説明できませんし、
やはり、購入前からの管理会社は現入居者の事をよく知っています。

そこの引き継ぎもうまくいかないなと思った次第です。

 

オーナーチェンジ物件は博打です。

不動産投資をするうえで、オーナーチェンジ物件というのは
賃料が購入してすぐに回収できるのが一番のメリットですよね。

しかし、オーナーチェンジということは購入時も入居者がいるということですから、
当然、住戸の中は見せてもらえません。

これ、非常に怖いことなんです。

私はそこまで変なオーナーチェンジ物件には当たりませんでしたが、

それでもこんなことがありました。↓

 

購入時マイソクの間取り図と現状が違った。

といっても、違ったのはキッチンの向きぐらいだったので大した
話ではないですが。

とりあえず、今後にオーナーチェンジ物件を探す際には、
不動産会社に問い合わせてみて、住戸の中が見れなくとも
スペックは契約書と同じであることを不動産会社に確認させるべきです。

契約書を書かせるだけが不動産屋の仕事ではありません。

 

運営管理での失敗

入居審査は人任せにしない。

人任せにしない

これは、本当に身に染みて思いました。

なぜなら、こんなことがあったからです。↓
不思議な入居者の入居審査

賃貸募集を行っている不動産業者は、入居者が入れば
仲介手数料がもらえます。

申込書や証明書類に記載されている内容から
きちんと審査するのは他でもない大家さんです。

最近は保証会社に審査してもらって、家賃保証を得る。
というやり方もありますが、

住戸内で問題を起こされると場合によっては
大家に負担が来ます。

 

リフォームや賃貸募集はコンセプトを持って行う。

コンセプトが大事

最近まだまだ勉強が足りないなと思うところですが、
どんな入居者をターゲットにするか、きっちり絞り込まないと
空室対策としては満足のいくものはできません。

誰もが住んでも不自然内容なポピュラーなリフォームだと
逆に入居者が付きにくいです。

「20代の新婚カップル」とか
「30代の子持ちファミリー」のような

属性判定は当たり前で、

部屋にデザインのコンセプトを持ってリフォームをするようにしましょう。

 

賃貸募集についても、

ファミリー層はそこまでフリーレントなどには飛びつきません。

なぜなら、長期間住むことを前提にする人が多いので全体のコストを
重視して考えるからです。

価格よりも付加価値を考えて賃貸募集を行うことが効果的と考えます。

 

管理組合のコミュニティが活発ではない。

活発なコミュニティ

区分マンション物件を購入すると、区分所有者として管理組合に属して
組合総会や、議決などを行います。

しかし、ワタクシの所有する物件では、

管理会社に管理を委託せず自主管理で行っている組合があります。

にも関わらず、なかなか積極的な管理を行ないません。

 

具体的には区分所有者が皆さん高齢者が多く、
「事なかれ主義」で物件管理をしているため、

今後の物件運営に興味がない人が多いのです。

まあ、自主管理でやっている割には全く利権化もせず、
そういう意味では珍しい物件なのかなとも思います。

このブログを読んでいただいている皆さんは
どの程度、物件を所有し続けるのかを睨んで、

管理状況や修繕計画もしっかり自分で把握しておきましょう。

 

 

色々と書いていくと長文になってしまいました。

でも、反省点や失敗談はまだまだ頭の中に残っているので
少しずつ、アウトプットしていきたいと思います。

ありがとうございました。


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