20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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リフォームを検討する時の空室期間と費用対効果の考え方

      2013/11/05

 



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こんにちは。

さて、本日は空室となった時のリフォームの考え方についてです。

 

空室になったからと言ってやみくもに価格設定をして
全面リフォームなどをしてしまうと
リフォーム代金を家賃収入で賄うのに相当な時間がかかってしまいます。

 

あくまで一般論となりますが、リフォームをすることによって
期待できる費用対効果についてお話しいたします。

 

リフォーム費用50万円=家賃1万円

内装リフォームをするのであれば、当然家賃の値上げを検討することになります。

大事なのはどの程度のリフォームでどの程度家賃を上げてよいのかという点です。

これは、表題に示す通り、

リフォーム代金50万円掛けるとすると家賃を1万円上げれるような
リフォームをする必要があるという考え方です。

収益還元法から言いますと、
家賃が1万円上がるということは、物件本体の価値は収益還元法で約
100万円~120万円上昇します。(物件の諸条件により変わります)

つまり、リフォーム費用50万円で家賃を1万円上げることができたならば
50万円~70万円の含み益を得ることができる。
というわけです。

この考え方によって、リフォームの規模と家賃設定を
検討することができます。

ちなみに、空室になるまで長く借りられていた方がいた際には
相場家賃とそれまでの家賃がかい離していることもあるので
この法則が成り立たない場合もあり得ます。

例:
相場家賃が10万円に対してそれまでの家賃が11万円だった

リフォームをしても家賃は変わらず。。。

という状況もあります。

 

2.リフォーム費用<空室3か月損失

これはリフォームしないことによって空室が3か月続くことが予想されるのであれば
リフォームを行って空室期間を減らす努力をするべき、という考え方です。

大体、都内のどの物件も家賃3か月分の費用があれば
それなりのリフォームができます。

リフォームによって空室期間が減るのであれば
リフォームしないで数か月待つよりは良い。ということです。

この法則は地域によっても家賃相場が違いますし、
空室期間も3か月と申しましたが、
繁忙期や、不動産業界の動きによっても変わります。

ただ、空室の損失とリフォーム費用は天秤にかけたほうがよい。

ということは覚えておいてください。

 

今日は、リフォームの金融知識についてお話ししました。

ありがとうございました。




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