20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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不動産投資、色々な種類と運用テクニック(初心者向け)

      2013/09/24

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こんにちは。ふじかわです。

 

本日は、様々な種類がある不動産物件。

その種類と長所、短所を整理していきます。

物件購入の知識としてご確認ください。

 

住宅 VS オフィス VS 店舗

用途比較

 

 

 

【長所】

〈住宅〉

  • 景気の変動を受けにくい。
  • 家賃相場や空室率がある程度予測できる。
  • 空室が埋まらない場合、自分で住むこともできる。
  • ヤドカリ投資法や収益マイホームが使える。

 

〈オフィス〉

  • 家賃の値上げが比較的容易にできる。
  • 人が生活するわけでないため、管理が楽。
  • 保証料を高くとることができ、退去予告期間が長い。
  • スケルトンで貸し出すことができる。
  • 入居者が原状回復する契約も可能。

 

〈店舗〉

  • 多少の不具合は入居者側で直してくれる。
  • 保証料を高くとることができ、退去予告期間が長い。
  • スケルトンで貸し出すことができる。
  • 入居者が原状回復する契約も可能。

 

 

一方、短所について。

【短所】

〈住宅〉

  • 家賃の値上げが難しい。退去まで待つ必要がある。
  • 滞納や占有など、居住権を主張されると入居者が強い。
  • インフラのメンテが重要でクレームが起きやすい。

 

〈オフィス〉

  • 景気変動の影響を受けやすい。
  • 立地が命であり、都心と郊外の格差が大きい。
  • 家賃相場の検討が初心者では難しい。

 

〈店舗〉

  • 通常は1階の路面店以外は賃料が取りづらい。
  • 立地が命であり、都心と郊外の格差が激しい。
  • 家賃相場の検討が初心者では難しい。

 

一般には住居が初心者向け。オフィスや店舗は上級者向けといえます。

オフィスや店舗は家賃の多くとれる1階部分の需要の見極めがカギとなります。

 

 

区分所有 VS 一棟 VS 戸建て

 

規模比較

【長所】

〈区分所有〉

  • 少額から購入できる。
  • ヤドカリ投資法が使える。
  • 投資目的で取得する層が少ないため、競争が少ない。(ファミリータイプ)
  • 空室を取得すると入居者が選べる。

 

〈一棟〉

  • 規模が大きいため、一度の手間で大きな利益が狙える。
  • 銀行融資を獲得しやすい。
  • 家賃ゼロになりにくい。(多少の空室で抑えることができる)

 

〈戸建て〉

  • 賃貸市場での供給が少ないため、競争相手が少ない。
  • 間取りが広いため、様々な入居者に対応できる。
  • 子供やペットのいる世帯を対象とできる。
  • 荷物が増えやすく、長期入居につながりやすい。
  • 投資目的で取得する層が少ないため競争が少ない。

 

【短所】

 

〈区分所有〉

  • 土地の担保力が弱いため、融資を受けづらい。
  • 規模を大きくするのに、時間がかかる。
  • 建物の建て替えが容易ではない。
  • 管理費・修繕費が割高である。
  • 家賃が「0か100」であり、空室に弱い。

 

〈一棟〉

  • 購入者は投資家ばかりで、激しい取得競争になる。
  • 初期のうちはポートフォリオの大半を占めるためリスクが偏る。
  • 入居者が多いため、不良入居者が出る恐れがある。

 

〈戸建て〉

  • 家賃が「0か100」であり、空室に弱い。
  • 面積が広いのでリフォームや修繕費用が掛かる。
  • マンションに比べ、取得費用が高い。
  • 住宅ローンとの比較をされやすい。

 

 

 

いかがでしょうか?

様々な種類によって、メリットデメリットを整理することで
自分に合った投資法が見えてくるはずです。

他にも比較対象はありますが、

あまりに長文になってしましますので

とりあえずはこのくらいにします。

 

ありがとうございました。



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