20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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不動産投資、色々な種類と運用テクニック(初心者向け)その2

      2014/02/01

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こんにちは、藤川です。

 

先日は

住宅 VS オフィス VS 店舗

区分所有 VS 一棟 VS 戸建て

について比較を行ってまいりました。

 

続いて、

ワンルーム VS ファミリータイプ

中古 VS 新築

について長所と短所を整理していきます。

ワンルーム VS ファミリータイプ

ヤドカリ

【長所】

≪ワンルーム≫

  • 取得単価が安い。
  • リフォーム費用、管理費、修繕積立金などの維持費が安い。
  • 狭い土地でも部屋数が増やせる。

 

≪ファミリー≫

  • ワンルームよりも対象となる顧客層が幅広い。
  • リフォームの工夫の余地が大きい。
  • 間取り変更により様々なニーズに対応。
  • 一般的に投資家が狙わない為、取得競争が少ない。

 

【短所】

≪ワンルーム≫

  • 供給戸数が多く、需要の見極めが難しい。
  • 投資家同士の取り合いになりやすい。

 

≪ファミリー≫

  • 取得単価が相対的に高い。
  • リフォーム費用が高い。
  • 管理費、修繕積立金が相対的に高い。

 

ワンルームは何と言っても需要の見極めが最重要の項目になります。

「近くに大学がある。」
「近くに大規模の工場がある。」

という環境でも周辺の供給状況をよく調査しないと、

空室が目立つようになります。

中古 VS 新築

 

新築と中古

 

【長所】

≪中古≫

  • 取得単価が安い。
  • 減価償却費を高く設定できる可能性があるため、キャッシュフローが改善する。

≪新築≫

  • 法定耐用年数残が長いため、融資が組みやすい。
  • 取得から数年は家賃が高く設定でき、しばらくは維持費もかからない。
  • 最新設備を付けられる。
  • 自分で建築するときは自由にデザインできる。

 

【短所】

≪中古≫

  • 法定耐用年数残が短いため、融資が組みづらい。
  • 競争力の弱くなった旧型の住宅が多い。
  • 維持費やリフォームがかさむ傾向にある。

≪新築≫

  • 取得単価が高い。
  • 積算評価が出づらいため、収益評価で融資を引く必要がある。
  • 土地から買って新築する場合、入居者が決まるまで時間がかかる。

 

とりあえず、新築に関しては、取得原価の高さが最大の短所かと思います。

新築を購入してキャピタルゲインはまず、ねらえないと思うくらい、周囲の相場よりも高いです。

こんな感じで!

様々な視点から不動産を比較することによって、

  • 自分にどのような物件が向いているか?
  • 整理した短所をどのように克服できるか?

こういった視点を、理論的に考えることが出来ます。

役に立ったと思った方は、いいね!をお願いいたします。

 

ありがとうございました。



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