20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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銀行からお金を借りてまで不動産投資をする理由

      2013/09/24

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さて、本日は融資に関する話題をしていきたいと思います。

不動産投資をする上で大半の人が利用している、「銀行融資」。

 

これは一般的に不動産投資にレバレッジ(てこの原理)を利かせられる
唯一の方法として知られています。

もちろん、不動産を現金で一括購入できる人は無理に融資相談をする必要もないかもしれません。

 

本日は銀行融資を受けることのメリットデメリットを整理していきます。

 

 

 

 

【銀行融資のメリット】

 

  1. レバレッジ(てこの原理)を発揮する。

    てこの原理

     

    少ない自己資金でより高額な物件を購入し、ROIを高めることを一般的にレバレッジ効果と呼びます。

    これは簡単に言うと銀行から融資を受けた時の金利(2~5%)であるときに、

    物件から得た利回り(8~10%)であれば、その部分の利ザヤを得ることになります。

     

    融資を多く受けるほど、この利ザヤの割合にかかる金額が大きくなるため、

    利益が大きくなります。

     

    ただし、現実には元本の支払いや、購入時の諸費用なども勘案して検討する必要があります。

     

     

  2. 買うべきタイミングで複数の物件購入することが
    出来る。

     

    分散投資

     

    不動産を買う際に自己資金を使い切って購入すると、次に物件を購入したいときには

    まだ、自己資金が用意できない。。。

     

    こんな現象が現れます。

    そんな時、銀行融資を利用して自己資金を複数戸に分散して、

    利益を多くとることも可能となります。

     

  3. 資金繰りが改善される。

資金繰り

 

仮に物件を全額買える現金を持ち合わせていたとしても、

それを使い切ると、突発的な修繕などに対応することが出来ません。

融資を利用することにより、自己資金に余力を残すことが出来ます。

【銀行融資のデメリット】

 

 

  1. 返済が滞った場合、自己破産や競売に陥る
    可能性がある。

     

    破産イメージ

    銀行に対する返済を滞らせてしまうと、銀行が物件にかけている抵当権をもって、

    所有する物件を競売にかけたりすることが出来ます。

    そうすると、物件を失い、不動産投資が強制的にできなくなってしまいます。

     

    それだけならまだいいですが、仮に競売で負債以下の価格になった場合、

    個人に残債がかけられることになり、ひどいときには自己破産となります。

     

    したがって、物件の収益を返済に回すのであれば、

    収益だけでなく空室率がどのようになっているのか、目利きすることが必要です。

  2. 金利に収益が左右される。

    金利変動

    変動金利を利用している場合、この金利の変動により収益が変わってきます。

    そのために多少、金利が高くても固定金利を利用することもあります。

  3. 現金買いに競争で負けやすい。

    購入競争

    これは、購入時におこる現象です。

     

    仮に同金額で物件の買い付け申し込みが入った際には、

    買い付けの順番もありますが、現金買いということでまくられる可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

金持ち父さんにもある通り

借金には「いい借金」と「悪い借金」があります。

不動産投資における銀行融資は、収益を望めるので間違いなく、

「いい借金」です。

 

 

自分の生涯プランと投資のプランを重ね合せて、

銀行融資という最強のカードを勝ち取っていきましょう!

 

 

以上、銀行融資のメリットデメリットでした。

 



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