現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

20代でマンション5戸買っちゃいました。

賃貸管理

ほったらかし運営でも成功するための不動産投資手法とは?

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こんにちは。

 

本日は運営に関する記事になります。

 

不動産投資はよく、
「購入することが目的」になっている方が多く見受けられますが、
本当の勝負というのは言わずもがな、

「物件を高利回りで運営し続ける能力」

が必須となります。

 

先日にも記事の中で述べさせていただきましたが、

不動産投資は投資という名がついていますが、

間違いなく「経営」といえます。

 

この経営を円滑に行っていくには、投資を行っていく我々が

率先して、物件の管理・運営に携わっていくことになります。

 

ですが。

 

優良な管理会社を選定し、適切な業務範囲で契約をすることによって、
実質は「ほったらかし運営」をすることが出来ます。

 

皆様も不動産運営のための時間は最小限に抑えて、
自由な時間を得ることが目的かと思いますので、

本日は「優良な管理会社の見分け方」

について論じていきます。

 

滞納の出ない集金管理方法

集金管理と一言で言っても、管理会社によってその対応は千差万別です。

だからこそ、管理会社がどういった業務フローで集金管理をしていくのは
事前にしっかりとチェックしましょう。

 

具体的な例を挙げます。

・管理会社Aは家賃入金日から1日でも遅れた際にはすぐに電話連絡。

待ち合わせ時間を確保して、部屋まで取りに行く対応をしていました。

 

・管理会社Bは家賃入金日から3~4日遅れた際に電話連絡をして、

それでも支払いがない場合に2週間ほどたってから督促状を送る。

 

さて、上記のようなやり方の違いで、どのような結果が現れるでしょうか?

 

答えは想像できる通り、

管理会社Aの方が滞納率が断然低くなります。

 

こういった、集金管理方法は購入時にはなかなか情報がないですよね?
レントールでは十分に入金があっても、自分が委託した管理会社の手法によっては
すぐに滞納率が上がる可能性もあります。

 

「迅速に手続きを進められる管理会社」

 

これが、ほったらかし運営の第一歩です。

入居者募集の方法

 

管理会社

 

 

ある管理会社Cは言いました。

「空室になって3か月たちますがいまだに入居者がつきません。
出来れば家賃を下げて募集したいのですが。。。」

こんなことを言っていますが、この管理会社は

賃貸情報をインターネットに載せるのみで
他社に物件情報を流したりしていませんでした。

 

では管理会社Dはどうでしょうか?

「3か月空室が続いていますが、思い切って供用部のリフォームをしませんか?
集合郵便ポスト、化粧ボードを交換するだけでも内見の際の成約率が変わると思います。」

実際、エントランス部分の設備はボロボロで、いくら部屋の内装がリフォームしていても
印象の悪さはぬぐえないものでした。リフォームにかかる代金も1室賃料の1~2か月分で
抑えてくれたそうです。

さて、こういった例から言えるのは、

「管理会社でも経営手法が全く違う。」

ということです。

 

管理会社Cのやり方は、

「オーナーの手取りは少なくなってもいいから、自分の手数料(賃貸仲介含む)を最大限取りたい。」

「不動産の状況にはあまり興味がない。」

「入居率が悪くなっても自分はそこまで痛くない。」

という考え方から、来ています。

 

一方管理会社Dは

「オーナーの手取りを少しでも多くして、安定した手数料を貰おう。」

「入居率を高めてあげることでオーナーから信頼されて、次の物件も任せてもらえるかもしれない。」

「不動産の状況を興味を持って確認する。」

という考えがあります。

 

どちらがいいかは、もうわかりますよね?

こういった目線で管理会社を見るには
管理会社へのヒアリングや業務報告レポートをチェックすることが重要になります。

 

ぜひ、すべてを信頼して任せることのできる賃貸管理会社を
パートナーとして、「ほったらかし運営」を実現していきましょう!



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