こんにちは。
本日は運営に関する記事になります。
不動産投資はよく、
「購入することが目的」になっている方が多く見受けられますが、
本当の勝負というのは言わずもがな、
「物件を高利回りで運営し続ける能力」
が必須となります。
先日にも記事の中で述べさせていただきましたが、
不動産投資は投資という名がついていますが、
間違いなく「経営」といえます。
この経営を円滑に行っていくには、投資を行っていく我々が
率先して、物件の管理・運営に携わっていくことになります。
ですが。
優良な管理会社を選定し、適切な業務範囲で契約をすることによって、
実質は「ほったらかし運営」をすることが出来ます。
皆様も不動産運営のための時間は最小限に抑えて、
自由な時間を得ることが目的かと思いますので、
本日は「優良な管理会社の見分け方」
について論じていきます。
滞納の出ない集金管理方法
集金管理と一言で言っても、管理会社によってその対応は千差万別です。
だからこそ、管理会社がどういった業務フローで集金管理をしていくのは
事前にしっかりとチェックしましょう。
具体的な例を挙げます。
・管理会社Aは家賃入金日から1日でも遅れた際にはすぐに電話連絡。
待ち合わせ時間を確保して、部屋まで取りに行く対応をしていました。
・管理会社Bは家賃入金日から3～4日遅れた際に電話連絡をして、
それでも支払いがない場合に2週間ほどたってから督促状を送る。
さて、上記のようなやり方の違いで、どのような結果が現れるでしょうか？
答えは想像できる通り、
管理会社Aの方が滞納率が断然低くなります。
こういった、集金管理方法は購入時にはなかなか情報がないですよね？
レントールでは十分に入金があっても、自分が委託した管理会社の手法によっては
すぐに滞納率が上がる可能性もあります。
「迅速に手続きを進められる管理会社」
これが、ほったらかし運営の第一歩です。
入居者募集の方法
ある管理会社Cは言いました。
「空室になって3か月たちますがいまだに入居者がつきません。
出来れば家賃を下げて募集したいのですが。。。」
こんなことを言っていますが、この管理会社は
賃貸情報をインターネットに載せるのみで
他社に物件情報を流したりしていませんでした。
では管理会社Dはどうでしょうか？
「3か月空室が続いていますが、思い切って供用部のリフォームをしませんか？
集合郵便ポスト、化粧ボードを交換するだけでも内見の際の成約率が変わると思います。」
実際、エントランス部分の設備はボロボロで、いくら部屋の内装がリフォームしていても
印象の悪さはぬぐえないものでした。リフォームにかかる代金も1室賃料の1～2か月分で
抑えてくれたそうです。
さて、こういった例から言えるのは、
「管理会社でも経営手法が全く違う。」
ということです。
管理会社Cのやり方は、
「オーナーの手取りは少なくなってもいいから、自分の手数料（賃貸仲介含む）を最大限取りたい。」
「不動産の状況にはあまり興味がない。」
「入居率が悪くなっても自分はそこまで痛くない。」
という考え方から、来ています。
一方管理会社Dは
「オーナーの手取りを少しでも多くして、安定した手数料を貰おう。」
「入居率を高めてあげることでオーナーから信頼されて、次の物件も任せてもらえるかもしれない。」
「不動産の状況を興味を持って確認する。」
という考えがあります。
どちらがいいかは、もうわかりますよね？
こういった目線で管理会社を見るには
管理会社へのヒアリングや業務報告レポートをチェックすることが重要になります。
ぜひ、すべてを信頼して任せることのできる賃貸管理会社を
パートナーとして、「ほったらかし運営」を実現していきましょう！