20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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不動産投資を成功させるための購入前に検討する指標(1)

      2013/11/05

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こんばんは。

今日は昨日の続き、区分マンションの出口戦略についてです。

 

先日までは物件タイプ別に出口戦略を見て行きましたが、 実際に出口戦略を考える上での指標について記します。

物件を購入する時には当然ながら、どのように物件と付き合って行き、 どのように売却するかのストーリーを考える必要があります。

  • 物件の収益性を検証する。

これは皆さんまず一番に考えることだと思います。

自分の欲しいと思った物件がどれくらい賃料が取れるのか?

簡単にいうと利回りの検証ですね。

今更だとは思いますが利回りの考え方を説明します。

利回りには表面利回り実質利回りがあります。

 

・表面利回り

年間の家賃収入を物件の価格で割ったモノです。

この表利回りで計算するのは良いですが、これはあくまで参考の数字と認識しておきましょう。

これで収益を計算すると物件を持った時に確実にこの数字より少なくなります。 計算方法は以下の通りです。

年間家賃収入÷物件価格×100=表面利回り(%)

 

・実質利回り

家賃収入から火災保険、税金、管理費などの諸経費を引いて物件の価格で割ったモノです。

この実質利回りの方が正確な収益率に近いと言えます。 計算方法は以下の通りです。

 

(年間家賃収入-年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100=実質利回り(%)

このように計算方法で違って来ますので不動産などで物件を紹介してもらうときにも

表利回りなのか実質利回りで計算しているのかを確認する必要があります。

またこれはずっと続くモノではなく家賃が下がれば数字は変わってきますし、 入居率でも変わってきます。

 

・マンションPER(Price Earnings Ratio)

マンションPERはマンションを賃貸運用したときの収益性を示すものです。

賃貸運用の収益性というと、先ほどの賃料を取得価格で割った利回りが一般的な指標ですが、

マンションPERは利回りの分母と分子が逆になったもの。

つまり新築マンションの価格が月額賃料の何年分に相当するかを算出したものです。

しっかりマンションの条件や入居率なども予測しながらマンションを 見るようにしましょう。

 

次回は

・物件の売却価格を予測する。

をお伝えいたします。 ありがとうございました。

 

 

 

 

 

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