現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

20代でマンション5戸買っちゃいました。

物件購入

不動産投資で銀行融資を受ける本当のメリット

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こんにちは。

さて、本日は銀行融資のメリットを整理します。

 

銀行融資を受けるメリットとしては下記のようなものが挙げられます。

 

自己資金では買えない不動産を買うことが出来る。

 

これは言わずもがなのメリットですね。

今、あなたの手元に1000万円あるとします。

これを現金買いの不動産投資を始めようとすると、

東京都内であれば、良くて23区内のワンルームマンションしか購入できないでしょう。

しかし、1000万円を頭金にして9000万円の借り入れが出来たとすると、

1億円の一棟物が購入できます。

 

どちらも使っているお金は1000万円にも関わらず、銀行融資により

かたやワンルームマンション、かたや一棟物を購入ということで

結果が大きく違ってきます。

 

資産形成のスピードが上がる。

 

「いくら結果が違ってきていても9000万円も借金するのはちょっと。。。」

という人もいると思います。

先ほどのワンルームと一棟物を例に出します。

ワンルームの実質利回りは10%、一棟物の実質利回りは5%とします。

これを実際の金額に直すと、

ワンルームは1年間で1000万×10%=100万円

一棟物は1年間で1億円×5%=500万円       となります。

 

これは。。。誰が見ても一棟物が有利ですね。

実質利回りなので銀行返済をしても500万円手元に残るのですから。

よく、利回り数値に振り回されている人を見かけますが

元金あっての利回りです。

ここは間違わないようにしましょう。

 

以上の結果からも銀行に融資を受けたほうが資産形成のスピードが

早くなるのは言うまでもありません。

 

入居者が借入金を返済してくれる。

 

銀行からお金を借りたなら、当然、返済をしていかなくてはなりません。

しかし、不動産投資の場合、あなたのお金だけでその返済を行う必要はありません。

なぜなら、あなたが所有しているマンションの入居者が家賃としてお金を払うからです。

このように不動産投資では「他人のお金で借入金を返済する。」

という考え方が一般的になります。

あなたは自分のお金を極力使わないで不動産投資をすることが出来るのです。

 

支払利息を経費にすることが出来る。

 

不動産投資では銀行に対する支払利息を税金上では「経費」にすることが出来ます。

これは、自分で住む住宅ローンとは大きく異なる点です。

仮に、家賃収入が多くなっても、支払利息を経費計上することで

税金を抑えることが出来ます。

 

相続税対策になる。

 

将来、不動産投資で資産形成をするつもりの方がいれば、相続税については頭に入れて降りたほうがよいでしょう。

例えば、Aさんは3億円の無借金のマンションを持っていたとします。

その際に、Aさんが死亡した場合、相続人Bさんにはこの3億円に対する相続税が

現金で必要になります。

 

一方、Cさんは3億円のマンションを2.7億円借金をしていた状態で死亡するとします。

この場合、相続人Dには3億円に対して相続税が課税されるのではなく、

3億円-2.7億円=3000万円

に対してのみ、相続税が課税されます。

 

このように、不動産と借入金をセットにすることで、相続税対策にもなります。
(詳しくは税理士さんにご相談ください。)

土地をたくさん持っている地主さんが70歳、80歳になっても持っている土地にマンションを建設すると

20年、25年借り入れが出来ます。

 

一般的に考えれば、借入が終わる前に地主さんは死亡している可能性が高いですが、

それでも借り入れをするのは、この相続税対策なのです。

 

このようなメリットをよく理解したうえで、

効率よく資産を形成していきましょう。

 

ありがとうございました。


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