今日は少し基本的なことをお話しします。
不動産投資をしていない皆さんは、
「不動産投資ってなんか怖いな。。。」
「大抵だまされるんでしょ？」
「物件の運用って難しそう。。。」
というようななんとなくですが、怖いイメージを持っているのではないでしょうか？
そういったイメージにはどう立ち向かうのか？
根拠とリスク管理です。
「こういった理由があるから、大丈夫。」
「この時点でのデータから読むとこう判断できる。」
など、数字や実績を重んじて物事を判断する。
これが根拠を持つということです。
今日はおもにリスク管理についてお話しいたします。
不動産投資における３つのリスク
1.人的リスク
これは、主に以下のようなものが挙げられます。
基本的には不動産投資は関係者が多く、いろんな人への対応があり、
それを正しく知ることが、不動産投資のリスク管理となります。
| 考えられるリスク | 起こり得る事象 | 対策 |
| 不良入居者 | 家賃滞納、入居者間トラブル、ペットによる汚損、部屋の破壊行為 | 保証会社に入る。敷金の事前取決め。契約書による法的措置の手続き |
| 管理会社 | 倒産、入居者対応遅れ、その他諸経費の取決めトラブル | 管理規模の確認。入居者対応マニュアルの確認管理契約書の正しい作成。 |
| 客付け不動産業者 | 仲介手数料狙いの低属性者紹介。 | ADの配分設定。客付け会社への要求事項を明確にする。 |
こんなところでしょうか。。。
赤字の部分だけ説明いたします。
家賃滞納：
これは不動産投資をしていればいずれ直面する問題です。
これに対しては、保証会社への審査を受審して、その保証を受けるのが最善策です。
実際に私の所有物件でもそういう物件はあります。
入居者対応遅れ：
入居者からクレームが来て、それに管理会社が迅速に対応できない場合に起こります。
基本的にはクレームは対応にかかった時間に応じて、その評価が問われます。
その対策としては、
・管理会社の管理マニュアルがしっかりと整備されている。
・24時間体制の管理体制である。
といった項目が重要になります。
低属性紹介：
これは入居者探しをすると必ず起こります。
仲介の客付け会社は結論から言うと成功報酬です。
簡単な話、ニートやフリーターでも賃貸借契約を結ばせることができれば
仲介手数料が入ります。
そのあとに、
・ちゃんと入居者が家賃を払えるか。
・素行に問題がないか？
というのは
全く関係がなく、興味もないのです。
そうすると、当然借りれなさそうな人でも、
希望者がいれば、オーナーに情報を持ってきます。
そんな時には仲介会社の言いなりにせずに、
・会社への在籍確認
・保証人への電話確認（保証会社への審査も良）
・源泉徴収の確認（最近多いですからね）
・申込書記載事項の間違いがないか確認。
こんな感じで対策していきます。
２．自然災害リスク
これはもう、一言で言います。。。
火災保険・地震保険に入りましょう！
地震保険はともかく、火災保険は風害・水害など幅広く保証があります。
保険会社それぞれに違いはありますが、まず確実に保険に入るようにしましょう。
３．経済変動リスク
これも表で表します。
| 経済変動リスク一覧 | ||
| 考えられるリスク | 起こり得る事象 | 対応策 |
| 金利上昇 | 借入金利息の増加 | 固定金利の検討、繰り上げ返済 |
| 家賃下落 | 賃料収入の減少 | 入居率を低減した状態でのシミュレーション |
| 税制の改正 | 税金増加 | 税理士と対策 |
金利上昇：
これを怖がる人が非常に多いのですが、
金利は株価のように一朝一夕で大きく変動するものではありません。
国債の長期金利とも多少連動している特性も持っているので、
大きく変わるときは社会に大きな影響が出ます。
一番肝心なのは、
「自分がいくらの借り入れをしているのか？」を
正しく判断し、繰り上げ返済の時期を正しく設定することにあります。
税制の改正：
これって意外とあります。
知らないうちに自分のやり方ではだめになってしまうこともありますので
ある程度収入が得られるようになったら、税理士に相談して、しっかりと確定申告をしていただきましょう。
以上、
不動産投資での3つのリスクでした！
