20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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利回りの良い不動産投資で失敗とは?

      2015/05/24



利回りの良い不動産。

 

とてもいい響きですね!

 

今のご時世、不動産投資を始めようとしている人は、
利回りが良ければ特に目を引き寄せられるのではないでしょうか。

利回りの良い不動産を探している人は出来るだけ幅広く、
地域を考えて投資する必要があります。

しかし!利回りの良い不動産というだけでは、

不動産投資としては失敗を引き起こす可能性があります。

そんな失敗事例を理解して、不動産物件を

見定めていきましょう。

 

利回りの良い物件ほど落とし穴がある。

 

誰かがこんなことを言っておりました。

 

たいていは飛びつくであろうこういった文言に騙されないように、

しっかりと事例をおさらいしましょう。

 

 

 

 

 

1.再建築不可の物件であった。

 

これは、大体の人は見分けられると思いますが。。。

 

再建築不可とは、

法改正によりこれまで、建築確認を申請することが出来ていた土地が、

建築確認することが出来なくなってしまった物件。

 

 

のことです。

 

 

再建築不可の大多数を占めるのが、

「接道条件」を満たしていない土地になります。

 

この条項は不動産業者のマイソクでも必ず記載することになっているので、

チャンと広告は隅々まで目を通すようにしましょう。

こういった物件は総じて売買価格も割安になっています。

 

 

 

2.借地権で契約する物件である。

 

これも二番目に多い事例かと思います。

 

借地権とは、

土地は地主の所有権の状態で、土地の地上権を購入する。

 

 

ということです。

 

 

つまり、

建物は自分の持ち物、土地は地主のもの。

 

という風に分割されるということですね。

 

この場合にどのような失敗をするかというと。。。

 

・毎年(半年)毎に地代家賃を払わなければならない。

・建物を壊して新築しようと思った時に地主の了解を得なければ

建築することが出来ない。

 

などの制約が出てきます。

また、借地権の多くは
旧法借地権のまま運営されている土地が多く存在します。

旧法借地権は基本的に地上権を持つ者の権利が強い傾向がありますが、
個々の契約内容もバラバラです。

契約前には旧法借地権も勉強して、契約に臨む必要があります。

 

3.不動産会社で謳われていた想定収入まで収入が得られない。

 

よく、不動産会社のチラシを見ると、利回りが10%を超えているものなども目にします。

これを鵜呑みにして、物件調査をしてもいつまでたってもい物件にはめぐり合うことが出来ません。

何が悪いのか?

不動産会社の想定賃料が周辺相場に見合っていない場合

上記のようなことが起きます。

普通なら月10万円で賃貸に出るような物件が、
月12万円で貸せる想定で利回りを算出している。

 

または、利回り計算が常に満室時の収入を想定している。

等も十分にあり得ます。

 

前のブログでも書きましたが、収支計算の際の入居率は
地域性を見て十分な安全率を満つようにお勧めします。

そんなことで、インターネットで利回りの高い物件が
必ずしもいい物件ではないことを心得てください。

ありがとうございました。

 

 

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