20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

*

家賃滞納の対応策を伝授します。

      2017/02/01


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家賃滞納は不動産投資をするうえでのリスクの一つです。

私の中では”最大のリスク”といっても過言ではないです。
どんなことがあったのか?詳細はこちら。

さて、家賃滞納は不動産投資をするうえで非常に怖いリスクですね。

 

そんな中、保証会社というものも存在するように、
家賃を回収する技術というものは存在します。

そんな、家賃回収のノウハウを述べていきます。

入居審査を入念に行う。

 

入居審査

 

 

 

まずはここから始まりますね。
入居希望があると当然申込書に記入してもらいます。

この時、まずは申込書をしっかりと目を通しましょう。

 

【入居者に関すること。】

それまでの住所や職業、年収など、基本的に内容をチェックです。

一般論になりますが、年収と家賃は大体比例しており、
「年間賃貸料は年収の35%以内」という指標があります。
たとえば、年収500万円の人が適正に借りれる賃料は

500万円×35%=175万円(年間賃料)

175万円÷12か月≒14.5万円(月額賃料)

というような指標があります。

「この年収でうちの物件借りるの?」
という人は多少なりとも金銭感覚を確認したほうがいいでしょう。

【保証人に関すること】

こちらも現在に住所や職業、年収をチェックします。
よくありがちなのが、保証人が賃貸申込者と生計を同一にしている場合。

普通は生計を同一にしていない人が保証人になるのがルールですが、
入居審査を甘く見て、そういった人を保証人にするケースが多いです。

こちらも万が一のことを考えて、年収がしっかりとしているか確認しましょう。

【記入事項に関すること】

私は正直に言ってこれをかなり気にします。

・申込書の字がどういった書き方をされているか?

つまり、入居申し込み書を丁寧に書いたのか?殴り書きなのか?
というのは非常に重要です。

なぜかというと、申込書を書くということはいわば履歴書を書くようなもので
自らの衣食住の拠点を作るために行うためのものです。

別に字が汚いのは構いません。それは個人差もあります。
ただ、明らかにめんどくさそうに書いた申込書というのは
見ればわかります。

さらに書いた内容が本当かウソかなんてことはオーナーにはわかりません。
電話番号が違うかもしれない、前住所も適当かもしれない、
保証人も偽名。。。なんてこともありました。

その人の人となりが如実に出てくるので注意深く観察しましょう。

入居審査の本人証明書を見る。

 

書類審査

 

ここは非常に大事な部分になります。
本人証明書は以下のようなものを提出してもらいます。

・源泉徴収票など、収入を証明するもの

・住民票、パスポートなど身分を証明するもの

・印鑑証明書(保証人の分は確実に受領します。)

 

それぞれを見てみると。。。

【源泉徴収票】

実はこの一番信用できる資料ですが。。。
やる人がやれば、偽○ができます。

なぜなら会社押印もなければ、書式も決まっているものではありません。
(記載事項は決まっておりますが。)

重要なのは、源泉徴収票があるからと言って安心しないことです。

 

必ず、源泉徴収票に記載されている会社に電話をして、
書類内容の確認をしましょう。

私の知り合いにはこの時点で
在籍していないことがわかったパターンもあります。。

【住民票・パスポート】

これも非常に重要の書類になります。
こちらは源泉徴収票と違い、役所が発行しているものなので、
かなり信頼性は上がります。

ですが。。。こういったこともちゃんと見ておきましょう。

・住民票で、前の住所にはどのくらい住んでいたのか?

 

これは非常に大事です。

たとえば半年以内に住民票の住所が変わっている人は
そのことの理由を確認するべきです。

転勤が多い人なのか?何か別な理由があるのか?
そんな判断材料になります。

【印鑑証明書】

不動産業者によっては入居希望者と保証人のどちらに対しても請求する場合もあります。
基本的にこちらも住所や陰影が乗っているので、かなり重要な書類です。

ぜひ契約書関係は印鑑証明と同じ陰影で押印してもらうようにしてください。

印鑑証明はただ、提出すればよいと思っている人があまりにも多いです。

入居者および保証人の在籍確認を行う。

 

在籍確認

基本的な業務ですが、これも確認しましょう。
本人の在籍している会社、保証人の在籍している会社。(保証人は行わないこともあります。)
そして本人と連帯保証人の常に連絡の取れる電話番号を入手しましょう。

 

必ず元付け不動産業者に会ってもらう。

 

面会

これも非常に重要です。

よく、内見の依頼は元付けではなく客付けの不動産業者が
とってくる場合が多いのですが、この場合、契約まで客付けがやってしまい、
元付け不動産業者は最後まで入居者と会わないパターンがあります。

しかし、それでは元付けが入居審査をやっていることにはなりません。

なぜなら客付けは広告料がもらえれば審査など通れば問題ないものだからです。

オーナーもそこの不動産会社を信頼して元付け業者として選定したのですから、
審査の業務は最後まできっちりとやってもらいましょう。

 

さて、いかがでしょうか?

これから買う人も、現在賃貸付けで悩んでいる人も有用な内容ではないかと思います。

他にもこんなことがあるよ!ですとか
この場合はどうしたらいいの??

という場合は遠慮なくコメントをお願いいたします。

 

ありがとうございました。

 

 


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