20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

*

空室でも収益を得る不動産運営手法。

      2017/02/01

 



こんにちは。ふじふじです。

本日は空室でお悩みの皆様に

「空室不動産でも収益を得る方法」
をお話しいたします。
基本的には賃貸契約を結んでそこから安定的に賃料を得ることが不動産投資の旨味であることは周知の事実ですが、

そんな中、何ヶ月も空室で賃料が0という状況を少しでも和らげる方策についてお話しいたします。

 

撮影ロケハンへの空室貸出


この手法は原状回復が終わっていようがいまいが収益につながる可能性がある一番お手軽な方法です。

ロケハン貸出の仕組み

季節にもよりますが、テレビ関係、グラビア撮影、その他撮影に関しては
スタジオでセットを組むよりも、どこかのお部屋を間借りして、そこで撮影を行う事が撮影日も安くなる場合が多々あります。

そんな状況であるため、ロケハンに対して「このお部屋で撮影可能ですよ。」と宣伝する事で仮に趣向が合う物件であった場合、撮影依頼が来て、一時的ではあるものの、収益を得る事が出来ます。

ロケハン撮影の収益性

相場は様々ですが、おおよそ、賃貸に出すよりは場所による相場の影響は出ない手法です。

なぜなら前述したように、ロケハンも場所を作るよりも移動してイメージ通りの撮影が出来るのであれば進んでそこに興味を示すからです。

また、収益の具合で言えば
広ければ広いほど、外部(外観が撮影できる事やマンションだと共用部が撮影できる事。)が撮影できると比較的遠方でも撮影依頼が来たりします。

収益性でいうと、15,000円/時間程度で貸す事も可能です。(紹介業者に手数料は別途発生します。)
なので1日8時間として貸し出すとそれだけで120,000円の収益になります!

あとは紹介業者の手数料ですが、これは4割程度の手数料がかかります。
かなり高い手数料と感じた方もいるかと思いますが、ロケハンの原状回復や使用状況などを貸主に変わってほぼ張り付いて見て頂く様な形ですのでそれなりの手数料になるのは問題ではないかと思います。

それでも純利益としては80,000円が1日で手に入るスキームです。

ロケハンの好む物件

撮影する項目にもよりますが、
以下のような物件が好まれる傾向があります。

  • 生活感のある部屋
  • 廃墟にも似た原状回復前の物件
  • 高級感あふれる什器を設置した部屋
  • 全くの空室

特に、廃墟のような物件は原状回復をしなくてもロケハンの希望によって収益にできる可能性があり、面白い一面があると思います。

ただ、廃墟のようなシチュエーションで撮影するため、ネガティヴな撮影が多いこともあります。

近隣の方に前もって周知しないと思わぬトラブルの元となることもあるので、ご注意下さい。

主なロケハン募集サイト

現在、以下のようなサイトでロケハン撮影の募集をしております。
(繁忙期、その他事情で新規受付をしていないこともあります。)

ロケコレ
http://www.loca-collection.com

ろけすた
http://roke-suta.jp

ロケnabi
http://locanavi.com

数打てば当たるということではありませんが、この中から自分の空室物件を登録してみて、次のお客様が付くまでの収益確保に努めてはいかがでしょうか。


Airbnbに登録


最近、話題になってきている当サイトを利用した外国人向けへの部屋貸しも空室期間の大いな助けになります。

ただし、こちらの仕組みを作るためには原則として地方自治体の許可が必要です。
その点は十分理解した上で、利用することがコンプライアンスを
順守した不動産投資手法といえるでしょう。

Airbnbの仕組み

まずはAirbnbのサイトにて自分のアカウントを作成。
https://www.airbnb.jp

そこで貸し出したい物件の概要と宿泊費・清掃費などを設定の上、
Airbnbに掲載します。

このサイトの中で日本に泊まりたいという外国人の方がいれば、その方とメールでやりとりして鍵の受け渡し方法や、ハウスルールなどに同意頂き、泊まって頂くという形です。

Airbnbを利用するための準備

Airbnbを利用するためには、家具・家電などをあらかじめ揃える必要があり、そういった意味では思い立ってすぐに実践することは難しく、初期費用も掛かる事を留意しなくてはなりません。

また、海外の方とのやりとりとなりますので、英語のスキルは必須です。

また、自分の部屋がよりAirbnb上で目立つためにも、しっかりと内装のインテリアも配置してモデルルームの様な写真を撮る必要があります。

準備だけでも結構労力がかかりますね。

Airbnbを運用するためには

Airbnbでは宿泊頂くお客様に原状回復をお願いするわけではありません。
(普通のホテルの様に使用頂くので当たり前ですが。。。)

そんなわけで、宿泊頂いた後に鍵の受け渡しをして、お部屋の掃除をして、完了。となります。

また、使い終わった方へのメールの対応をして、良い評価をつけて頂ければ次の利用者に対しても成約率が上がってきます。

私たちが普段利用する様な、ビジネスホテルと同等以上の価値を提供できるかどうかによって収益は大きく変動します。

Airbnbの収益性

Airbnbの収益は、どれだけの回転率で回せるかによって大きく左右されます。

また、物件の位置や利便性にも大きく左右され、前述したロケハンよりも駅近、観光名所近くであるほど良い立地であると言えます。

収益は季節による変動がかなり大きく、月ベースではなく年ベースで収益を計算する必要があります。

例えば東京だと、

  • 桜の見頃時期
  • 中国・韓国の旧正月
  • 紅葉の見頃時期

などの季節でほぼ毎日が予約でいっぱいになったりします。

その他の月でもいかにコンスタントにお客様をつけるかはAirbnbのリスティングやホストとしての高評価を日頃からもらえる様にコツコツと努力して行くしかないと思います。

Airbnbを運用代行しよう!(現状は都内限定)


前述させて頂いたAirbnbの運用について、
「これなら自分でも運用できる!」
という方であれば、それは収益が全て自分のものになって非常に良い事であると思います。

しかし、私の様なサラリーマン大家については、中々普段から仕事の合間を縫ってベッドメイクする様な事はできません。

そんなこんなで、今Airbnbの盛り上がりとともに「Airbnb代行業務」というものも増えています。

前述した様な宿泊頂くにあたっての最初のメール対応、鍵の受け渡し、その後の清掃業務などを一手に引き受けて貰えるのが非常に楽チンです。

料金に関しても、業者によりますが売上高の30%程度という所が相場になっている様です。

以下の業者が代表的な所であると思います。

ホスト+(プラス)
http://airbnb-hostplus.com

minpak(民泊)

トップ

ZENS
http://www.zens.tokyo

現状は都内中心でのご案内となってしまいますが、その他中核都市に関しても順次対応を始めている様です。

詳しくはお問い合わせ頂けたらと思います。


まとめ

いかがでしょうか?
ロケハンにせよ、Airbnbにせよ、一旦賃貸契約が切れてしまった物件に対して、少しでも収益を確保するためには有効な方法かと思います。

また、Airbnbでは内装のインテリアも初期費用で用意する必要がありますが、もし、同時並行で賃貸申込があった場合は家電製品以外は残置物として入居者にプレゼントしてしまう、という事も出来るのでお互いにいい事であると思います。
(Airbnbが繁盛していれば、入居者家賃よりも儲かるはずなのでその申込を受けるかどうかはオーナー様の意向によりますが。。。)

以上、空室物件の収益確保の方法について記載致しました!
ありがとうございました。

 

筆者のオススメ書籍

 - 収益性, 空室対策 ,

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