20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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消費税増税で住宅購入はどうなる?

      2015/05/24

 


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消費税増税の移行が固められたとの記事を目にしました。

今回は投資向けだけでなく、通常の住宅購入に関しても影響のある記事となります。

 

さて、9/17日のYahooでこんな記事が紹介されていました。

消費税率、来年4月に8%…首相が意向固める
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130911-00001590-yom-pol

記事削除のため、リンク解除。

 

このままいくと2014年4月には消費税が8%となりそうですね。

 

そんな中、こんな記事も目にしました。

8月首都圏、3カ月連続で契約率80%超 マンション販売絶好調続く
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130917-00000020-fsi-bus_all

記事削除のため、リンク解除。

 

なぜ、消費税増税を行うのが来年の4月なのに、住宅需要が今、増えているのか?

 

これは、消費税増税の時限措置が関係しています。

 

消費税増税によって、当然住宅の価格も上昇するわけですが、

 

9月末までに契約した請負契約、売買契約については消費税5%を適用する

というルールがあるのです。

 

 

このせいで、今まさに、住宅購入の波が来ているといっても過言ではありません。

 

しかし、ちょっと待ってください。

 

上記の記事にもありましたが、

ここの駆け込み需要で住宅購入をするというのはやや時期尚早といえるかもしれません。

 

 

本日はそんな消費税増税で住宅購入をどう考えるべきか、

考えていきます。

駆け込み需要で住宅相場が上昇!?

 

駆け込み需要

 

 

これは、往々にして起こり得る現象です。
需要が高まれば、当然業界の相場は上がってきます。

 

問題なのは今回のように国策により需要が高まっているということです。

先ほど申し上げたように、9月末までの契約に時限措置を設けたとなれば、
9月以降の需要が一気に冷え込み、
それに追随して住宅相場が下落する可能性があります。

1990年代に消費税を取り入れた際にも、
その前後では住宅価格の大きな下落傾向がありました。

今回も、少なからず、それくらいの現象は起きると思います。

個人売買に消費税は関係ない!?

 

個人売買

 

これは意外と皆さん知らないことです。

消費税というのは税法上、課税業者(全前年度の課税売上1000万円以上)に納付の義務があります。

すると、非課税業者と取引したらどうなるのか??

はい、当然消費税増税は関係ありません。

 

よって中古マンションを売りに出している、個人オーナーや地主さんの物件は
売主が非課税業者である可能性が高く、今回の増税は関係のないことになります。

 

投資目的であれ、実銃目的であれ、中古マンション業界は
こういった案件の契約件数は堅調な動きを見せるのではないでしょうか。

消費税は建物にのみ課税される!

建物の消費税

 

 

 

例に出しますと、

課税業者売主の物件価格4000万円(土地代1500万円+建物2500万円)

の物件には建物の価格にのみ消費税がかかります。

 

よって、建物価格2500万円には

増税前(5%):2500万円×0.05=125万円

増税後(8%):2500万円×0.08=200万円

 

というように税金がかかります。

「だったら、建物価格が安い方が消費税では有利じゃないか!」

確かにその通りだと思います。

 

実住目的の方であれば、この考えで問題ないですが、
不動産投資を行う上ではこういった考えもあります。

 

契約時には建物価格が大きい物件を取得し、
減価償却費を大きく計上する。

 

消費税と同様、確定申告時の減価償却費は建物価格にのみ、計上できます。
長い目で見ると、減価償却を長く、多く申告できた方が税制面で得をする。
という場合もあるようです。

いかがでしょうか?

そんなこんなで、税制とはとても複雑なルールがあり、
一概にこれが最適だという方策はありません。

 

興味のある方はぜひ、税理士に相談して、自分のプランに合った
住宅取得を実行していってください。

 

ありがとうございました。

 


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