20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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シェアハウスを区分所有マンションで行うには?

      2015/05/24




区分所有でファミリータイプの物件に多くみられますが、

居室を細かく区切って、シェアハウス化することによって

収益を倍増させようとする人が増えています。

 

昨今では、建築基準法を始めとして、条例などを無視した、

いわゆる「脱法ハウス」が世間をにぎわせていますが、

 

適法にシェアハウス化するにはどうしたらいいでしょうか?

 

まず一番大事なのは、

居住空間を、法令上の居室としてみなせる構造にすること。

になります。

居室の定義は建築基準法などで定められています。

 

また、

建物用途が寄宿舎になる事による法規制の拡充

 

も生まれてきます。

 

 

区分所有マンションであれば、もともとから共同住宅という

用途で確認申請をしていますから、上記のような問題は起こりませんが、

戸建てでシェアハウス化しようとすると、こんな問題も起きてきます。

 

以下、法規制をまとめますよ!

 

 

 

 

建築基準法における、居室の要件

 

居室の定義

居室の定義

 

 

そもそも居室とは、↓

「居住・執務・作業・集会・娯楽その他これらに類する目的のために、

継続的に使用する室をいう。」(建基法第2条1項四号)

 

こんな風に書かれています。

 

 

この要件からいうと、住宅内では、

リビング、和室、洋室、ダイニング⇒居室

浴室、キッチン、廊下、便所⇒居室ではない

 

と分けることが出来ます。

 

では、居室に必要な要件とは何か?

 

 

採光・換気に必要な面積

採光・換気

 

 

 

 

居室である場合には、

「採光に有効な部分の面積」と「換気に有効な部分の面積」

が規定されています。(建基法第28条1項、2項)

 

 

採光は床面積の1/7以上。

換気は床面積の1/20以上。

 

と規定されています。

この有効な面積は単純な窓や換気口の面積ではなく、

採光補正係数などの係数をかけて擬似的に算出します。

(この辺は煩雑なので割愛します。)

 

 

簡単に言うと、

居室なら、必要な窓や換気設備は設けてね!

ということです。

 

 

居室の天井の高さ

天井高さ

 

 

 

「居室の天井の高さは2.1m以上でなければならない。」(建基法施行令第21条1項)

 

これはそのまんまです。

 

ちなみに、同じ部屋の中で天井高さが違う場合は、

平均天井高さを算出して、その値が2.1m以上であることを確認します。

 

この論理だと、一部が2.1mの天井高さなくても大丈夫ですね。

 

しかし、現在あるようなマンションの天井高さは高くても2400mm。

ここによくあるシェアハウス用のプレハブを据え付けると、

簡単に平均天井高さは2.1mを割ってしまいます。

 

 

 

 

居室の最小床面積

 

これは最初視た時、あれっ?と思ったのですが。

実は建基法では居室の最小床面積は規定されていません。

 

この要綱は、建築安全条例によるものでした。

 

「共同住宅の住戸若しくは住室の居住の用に供する居室のうち一以上、寄宿舎の寝室又は下宿の宿泊室は、次に定めるところによらなければならない。

一 床面積(下宿については、附室の部分を除く。)を7㎡以上とすること。」

(建築安全条例第19条1項一号)

 

 

7㎡といえば4.5畳以上の部屋、ということになります。

 

この条例がシェアハウス化する際に大きな壁となるのは言うまでもありません。

 

なぜなら、9畳ある部屋でないと、分割することが出来ない。

といわれているのと同じですから。

 

 

シェアハウスはプライバシーの確保が非常に重要になります。

4.5畳に数人済むことは可能と思いますが、

それが他人同士。となるとちょっとうまくないですよね。。。

 

 

以上、シェアハウスで確認しなければならない法規制についてでした!

 

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