20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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物件調査で見るところはここだ!(1棟物編)

      2015/05/24


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こんにちは。

 

少し、ここからは物件調査に向けてどうするべきかを書いていこうと思います。

今回は1棟物でどういった所を見るのかを説明したのちに、

区分所有の部屋でどういった部分を見るのかを説明します。

 

基本的に、物件調査では1棟物でも各部屋を見るのは区分所有と同じですので、

1棟物の各部屋でどういった所を見るかは、区分所有編を参照ください。

 

 

建物の品質を確認せよ!

マンションを1棟物で購入する際、共用部は当然のこと、外壁や屋上のメンテナンスも

オーナーの費用で行うことになります。

購入しようとしているマンションが、どの程度の品質かを確認しないと

購入後に思わぬ修繕費用が掛かることになります。

 

外壁の劣化具合

外壁は内見にきた入居希望者をまず迎える大事なところです。

見た目できれいかどうかは、入居率に非常に影響してきます。

 

外壁タイルを目視で確認。

外壁タイル剥落

外壁タイル剥落

マンションなどの物件であれば、タイル張りの物件が多いかと思いますが、

このタイルが欠けていたり、剥落していたりしないか確認します。

 

改修現場などでは、タイルを専用の器具で軽くたたいて、

躯体と接着されているかを確認したりもしますが、

それは目視では難しいので割愛します。

 

建物の目地を見よ!

 

外壁シールの劣化

外壁シールの劣化

 

建物の外壁にはタイルの目地だけではなく、コンクリートにひび割れによる

漏水を防ぐために、少し広めの目地をとっています。(幅20~25㎜程度)

 

ここには漏水を二重に防ぐために、シーリングが打ってあるのですが、

これが目地内で剥離していることがあります。

 

剥離していても、すぐに打ち替えれば問題はないのですが、

これを放置すると、壁内で水分による腐食の原因となりえます。

 

建物の基礎を見ろ!

基礎にはひび割れが隠れている。

 

基礎ひび割れの確認

基礎ひび割れの確認

 

建物の基礎とは、建物を支える、土台の部分のことです。

ここでは、外壁同様、ひび割れがどの程度発生しているかを見ます。

 

ヘアークラックと呼ばれるような、ひび割れ幅が0.1㎜未満のものは

特に品質に影響しないので、あまり見ません。

幅が0.5㎜を超えるようなクラックは、そこから水が入り込んで、躯体の腐食となる

可能性があるため、こういったクラックが多く入っていたら要注意です。

 

建物の周囲を見ろ!

排水枡や路面の勾配も大事です。

外構の勾配も意外に大事!

外構の勾配も意外に大事!

 

建物の外周は当然、外構工事が行われていますが、一般的には

外構は排水升に水が流れるように、少しだけ勾配がついています。

 

この勾配が正しく取れていないと、不要なところで水たまりができていたり、

歩きにくい路面になっていたりしてしまいます。

 

どこに排水升がついていて、どういった勾配がとられているかというのも、

しっかりと確認しておりましょう。

 

 

建物の管理を確認せよ!

「建物の寿命は管理で決まる。」

建築業界ではこう言った言葉が存在するほど、

建物の寿命と管理状況は切っても切り離せないものです。

 

入居者の方に建物を長く、気持ちよく使用していただくためには

この管理状況がどうなのかを確認しましょう。

 

外壁はきれいですか?

外壁の汚れ

外壁の汚れ

先ほどのタイルの話と似ていますが、外壁がきれいかどうか、

管理状況によって大きく異なってきます。

外壁のクリーニングを定期的に行わないと、

見栄えも悪くなって結果的に入居率に響いてきます。

 

共用部の清掃状況を見ろ!

 

共用廊下の清掃状況

共用廊下の清掃状況

 

共用廊下には管理状況が如実に表れます。

外部だと雨の日に水たまりができないか、排水がきちんと流れているか。

秋には廊下に落ち葉がたまっていないか。

 

住戸の前に不要なものが置かれていないか。

 

照明は切れていないか。

 

そういったことをきちんと管理人が管理していると、

とてもきれいな状態に保つことができます。

 

エントランスを見ろ!

エントランスの管理

エントランスの管理

 

エントランスもよくチェックしましょう。

エントランスにある集合ポストはチラシなどで溢れていないか。

掲示板などの情報はきちんと更新されているか。

花や絵を飾ってしゃれた空間になっているか。

 

とにかく、エントランスを雑然としてしまうのでは管理状況は良いとは言えません。

 

 

 

いかがでしょうか?

この後も、区分所有編ではより細かい部分まで見ていきますので、

どうぞご覧下さい。

 

ありがとうございました。

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