20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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物件調査で見るところはここだ!(区分所有編)

      2015/05/24


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こんにちは。

本日は区分所有における、物件調査のチェックポイントを

おさらいします。

 

このチェックポイントは区分所有に限らず、一棟物の物件についても

部屋内の調査をする際に役立つと思います。

 

五感を最大限駆使して部屋環境を見抜け!

仕上げがきれいに納まっているのは当たり前。

仕上げの奥、つまり躯体や戸境壁がどのような状態になっているかを

確認することが重要になります。

 

湿度を感じろ!

湿度とカビ

まずは部屋に入ったら湿度を確認します。

部屋に入ったらまずは

臭いを確認します。

五感のうちの嗅覚ですね。

 

少しカビ臭いとかそういう臭いを感じたら、

必ずどこかで湿気がこもってカビが発生しています。

 

見えないところをとにかく見る!

覗いて調査

建築は「見えないところこそきれいに納める」というのが

職人の腕の見せ所です。

五感のうちの視覚を使います。

見えないところというのは、

・水回りの床点検口

・天井裏

・押入れの奥

などを指します。

 

こういった普段見ないような場所で、

カビが発生していないか?

設備配管は整然と配管されているか?

配管の腐食や水漏れは無いか?

 

こういった部分を確認します。

確認するにはドライバーなどで点検口を開けなければならない

所もあるので、持参していくとよいでしょう。

 

開けられるところは全て開ける!

 

開けまくる

これはその名の通り、

ドア、窓、戸棚など開けられるところは全て開閉してみましょう。

触れるところはとにかく触る。すなわち五感のうちの触覚です。

 

外部に面したドアや窓などは

・その開き具合が固くなってはいないか?

・鍵はちゃんと閉まるのか?

・網戸は開閉するか?破損してはいないか?

という視点で観ます。

 

内部の造作建具なども同様の視点ですが、

・開きが固くなっていないか?

・戸当たりがしかるべきところについているか?

・ドアノブが壊れていないか?

・ちょうつがいが破損していないか?

・障子やふすまは破れていないか?

こういう視点でとにかく触ってみることが重要になります。

特に木製建具の場合、木の伸縮により開きが固くなったり、

ちゃんと閉まらない場合もあるので要注意です。

 

隅から隅まで歩く!

隅々歩いて確かめる

床の状況は見ただけでは中々わかりません。

実際に自分の足で歩いてみることが重要になります。

これも五感のうち、触覚になりますね。

 

床の不陸はビー玉を転がせばわかりますが、すべての個所で

それをやっていくわけにもいきません。

フローリングやクッションフロア、畳の床は

すり足で部屋の中を一周してみましょう。

そうすると、

・床にへこんだり柔らかくなっている場所は無いか?

・軋み音などはしないか?

こういったことを足で床をつかむように歩くとわかってきます。

 

また目視でも、

・床に家具を置いた凹みは無いか?

・ひっかき傷などがついていないか?

というところは見ておきましょう。

 

 

設備は特に入念なチェックを!

建築が納まっていればとりあえずは風雨に晒されることなく、生活することができます。

 

しかし、設備がどれだけ整っていて、メンテナンス状況がどうなっているのかによって

部屋内で快適な生活ができるか否かが変わってきます。

 

年式をチェックせよ!

しっかりと年式を確認

設備物は特に、年数による劣化が激しく、交換やメンテナンスをいつ行っているかが

重要になります。

ここでいう年式を確認するものとは、

・エアコン

・ガスコンロ

・給湯器

などの、あらかじめ設備として備えているものになります。

例えば、給湯器などは20年程度たっていると劣化して交換の時期になります。

 

今ついている給湯器が何年前の物かを確認しておくことによって、

次に修繕するタイミングを想定することができます。

 

ブレーカーをチェックせよ!

ブレーカーをチェック

以外にみなさんチェックしないのがブレーカーです。

これのどこをチェックするかというと、

元の契約アンペアが何Aなのかということを見ます。

分電盤を覗くと、一番左側に大きなブレーカースイッチが配置してあります。

 

このブレーカースイッチには契約アンペアによって色分けされており、

その色により、10A~60Aのどの契約で引かれているかわかります。

(参考)東京電力の契約アンペア数による色分け

 

当然、後から契約アンペアを変えることはできますが、

その住戸がどの程度の電力規模かはチェックしましょう。

 

エアコン用のスリーブ位置、室外機スペースをチェックせよ!

エアコンはつけられる?

居室にはエアコンが取り付けられる部屋とそうでない部屋があります。

エアコンは、風が出てくる室内機から冷媒管が伸びて、

外の室外機まで繋がらなくてはなりません。

 

室外機までの冷媒管ルートの為に、外壁にスリーブを設けなくてはならないのですが

このスリーブ自体がついておらず、エアコンが設置できない居室もあります。

(正確には納戸という扱いなのでついていない状況が多いです。)

その場合、室外機まで冷媒管を通すため、長い長いルートを取っていく必要があるため、

エアコン1台設置するのに大変な費用が掛かることもあります。

外壁スリーブ及び室外機スペースがない場合、

そういったことも想定できることを覚えておきましょう。

 

給排水は一度使用してみる!

 

排水管もチェック

キッチンやトイレ、浴室などの蛇口は

試しにひねって使ってみましょう。

蛇口が固かったり、水圧が極端に低かったり、赤さびが出ることもあります。

給排水はたまに水を流すこともメンテナンス上重要なことですので、

これはぜひ行ってみてください。

 

如何でしょうか?

 

室内だけでもこれだけ見る場所があって

最初は慣れないかもしれませんが、

その物件にあったチェックリストを作ることで

調査がスムーズに進みます。

 

ぜひ、調査する際の参考にしてください。

 

ありがとうございました。

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