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こんにちは。
本日は不動産投資の失敗事例を書き示していきます。
そもそも、皆さんの不動産投資で失敗とはぞのような状況を指すでしょうか？
自己破産すると、失敗。
多くの人はこう考えているのではないでしょうか？
しかし、失敗をリスクヘッジするには自己破産が
到達点では困ります。
なぜなら、失敗は失敗でも、自己破産となってしまっては
後戻りが聞かなくなるからです。
よって私の中での不動産投資の失敗とは以下のような定義になります。
- キャピタルゲイン、インカムゲインを考慮した収支がマイナスになること。
いかがでしょうか？
この定義であれば、自分が不動産投資を始めた時の自己資金から
1円でも損をすれば失敗です。
それでは、各事例を取り上げていきたいと思います。
入居率が想定よりも下回り、収益が悪化した。
これは第一に挙げられる失敗かと思います。
一般的に首都圏の入居率は90％といわれていますが、
あくまでこれは平均です。
当然、23区内でもばらつきはありますし、駅からの距離などでも
大きく左右されます。
自分が購入希望の物件の地域をHOME’Sなどで調査し、現在書かれている入居率よりも
8％ほど減じて収支を計算することをお勧めします。
HOME'Sで見ると、東京の中心である、中央区、千代田区などは
住宅の需要がそこまで多くない為、空室率が20％を超えています。
素人思考であれば、東京都の中心で需要は当然高い。
という思い込みも生まれやすい部分になります。
物件の売却価格が想定よりも低くなってしまった。
次に多いのがこの失敗例です。
この失敗事例をなくすために行わなければならないことは、
「まず、物件の売却価格を想定すること。」につきます。
これから一棟、もしくは区分所有を購入する方は
必ずと言っていいほど、
「その物件を購入することが出来るか？」
という着眼点で物事を考えます。
その思考の中に、「どうやって売るか？」を考えない人が多すぎるのです。
売却価格の正しい想定の仕方は下記の通りです。
想定する売却時期を決定する。
↓
借入金の返済シミュレーションを作成する。
↓
周辺地域のPERを確認の上、自己保有予定物件の想定売却金額を
算出。
↓
売却金額と返済シミュレーションで損失が出ないか確認する。
かなり、ざっくりと説明しましたが、物件単体ではこのような考え方が一般的です。
ここに税金対策なども含まれると難解な理論が必要になってくるでしょう。
ここで疑問に思うのが、
「PERなんかで算出した想定価格を信用していいのか！？」
ということです。
確かに、あれほどざっくりとした係数はなかなか信用しがたいですが、
逆に、10年後の不動産相場を予想できる人など、だれもいないのです。
だからこそ、借入金のシミュレーションをしたうえで、
自分の予算にどれくらいの安全率があるのか？を確認する必要があります。
仮に2000万円で売却予想を立てていて、実際の売却額が1800万円だとしても、
借入金が1500万円であれば、最悪の事態は避けられます。
どこまで売却金額に安全率を見るかは人それぞれによるところになりますので、
希望者には、各々で相談を受けます。
いかがでしょうか？
不動産投資の失敗。
まだまだ、話しきれないのですが、
一人でも多くの方が読んでいただき、簡単な落とし穴に
はまらないように願います。
ありがとうございました。
