こんにちは。ふじふじです。
本日は私がこれまでご縁があった管理会社の中でも
一層サービス精神がよく、これからも付き合っていこうと思う会社があります。
そんな管理会社の良かった点をまとめていこうと思います。
もし、これから不動産投資をしていこうという方、
管理会社との付き合い方はとても重要になりますので、
ぜひともご参考にしてください。
担当者の仕事ぶりに誠実さが感じられる。
管理会社の質はなんといっても担当者の対応の仕方で決まります。
担当者の質といえば、私はこんなところで感じました。
携帯電話でのやり取りができ、担当者不在時でも必ず折り返し電話が来る。
まずは、ビジネスのやり取りでの基本である、連絡の取り方です。
最初は会社電話に連絡するのがオーナーの礼儀ということもありますが、
基本的に管理会社とのやり取りは担当者レベルのことが多いです。
その際、担当者と携帯電話で連絡ができれば、
よりタイムラグの少ない情報交換ができます。
。。。とまぁこれくらいはどの担当者も当然やります。
そこから違うのは、
オーナーの不在時に留守電・もしくはメールにて取り急ぎの報告をしてくれる。
こういうことをしてくれる担当者は、オーナーの気持ちをとても良く考えてくれていると思います。
もしあなたが不動産投資のオーナーで、携帯電話に管理会社から不在着信が
あったらどう思いますか？
「何か管理物件で悪いことがあったのではないか？」
「家賃回収が滞ったのでは？」
などなど、オーナーとしては当然の心配事が生まれます。
折り返し電話をしても担当者も人ですから出られない時もある。。。
そういうことを考えると、用件がいち早くわかるということは
細かいことですがオーナーの精神的にも物件管理としても
とても良いことです。
物件の管理契約を済ますと、会社代表からご挨拶の手紙が来る。
管理会社との最初の出会いというのは、オーナーチェンジでない限りは
入居者募集時からのことが多いです。
そんな時、管理会社も、管理をするのが仕事ですから、
「入居者を決められた際にはぜひ弊社に管理委託をお願いします」
というようなやり取りをします。
そんなこんなで、無事に入居者が決まり、いざ管理契約を
結んで数日。。。
私の元に管理会社の代表取締役名でご挨拶の手紙が来ました。
内容としては、新規契約に関する感謝の言葉とこれからも
末永くお付き合いできますように。。。というような至って
普通な定型文。
ただ、管理会社として、こういった基本的な礼儀を順守しているというのは
オーナーに対してとても誠実で良いイメージを与えます。
特別、担当者から手紙に関する話がなくても
こういった所作が取られるというのは会社組織として
しっかりと手続きが取られている証拠ともいえます。
さらに私が感動したのは、
1件目に引き続き、2件目の物件に関して入居者募集を委託していた時のことです。
2件目も無事に入居者が決まり、例によって代表からの手紙が来ました。
その際の文面を見たとき。。。
「○○マンションの管理委託契約に引き続き、今回の××マンション
についても委託契約をいただき誠にありがとうございます。」
「管理物件を2件頂けることはとても弊社としても気を引き締めて
管理に当たる所存です。」
こんな言葉が書いてあるのです。
いっても、私が所有している物件はマンションの区分所有で
決して管理会社から見たら太客の部類ではありません。
それであっても、こういった事務的な手紙が定型文で終わらず
オーナーの状況に合わせて送ってもらえるということは
管理会社がオーナーというものをどう思っているかが
うかがえます。
管理物件の資金の流れが明快に整理されている。
管理物件において、何にも重要にしなければ賃料回収と管理費・修繕費の
資金管理です。
実際のところ、管理会社からは銀行への振込みのみで、後になってから
収入の清算をする。という方も多いのではないでしょうか。
しかし、オーナー業をやっている以上、その物件が儲けているのかどうか、
はたまた確定申告時の経費算定も逐一行っていかなくてはなりません。
管理会社によっては、
オーナー所有物件のサイトを作り、資金管理を
WEB上で確認できる。
というサービスを行っている会社があります。
内容としても、毎月の賃料・管理委託料・銀行振り込み経費・単発的な修繕費
もしっかりと明記してあり、年末になるとほぼそのままの数字が
確定申告の不動産所得として流用できます。
経費などは税理士の判断により振り分けが変わる場合もありますが、
会社の専属税理士からのアドバイスをもらったうえでの経費算入ですので
比較的、認められる経費算入であることも好印象です。
いかがでしょう。
こんな風に管理会社の対応・組織システムの良いところを見ると
そういった会社に管理を任せてみたいと思うのではないでしょうか。
ちなみに私は現在4社ほど管理会社を設定して
不動産投資をしておりますが、
上記のことがすべて当てはまる管理会社の平均入居率は
98％を超えています。
地道な仕事への姿勢が、こういった成績を生んでいる
一つの要因かもしれません。
ありがとうございました。