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こんにちは。
さて、本日は空室となった時のリフォームの考え方についてです。
空室になったからと言ってやみくもに価格設定をして
全面リフォームなどをしてしまうと
リフォーム代金を家賃収入で賄うのに相当な時間がかかってしまいます。
あくまで一般論となりますが、リフォームをすることによって
期待できる費用対効果についてお話しいたします。
リフォーム費用50万円=家賃1万円
内装リフォームをするのであれば、当然家賃の値上げを検討することになります。
大事なのはどの程度のリフォームでどの程度家賃を上げてよいのかという点です。
これは、表題に示す通り、
リフォーム代金50万円掛けるとすると家賃を1万円上げれるような
リフォームをする必要があるという考え方です。
収益還元法から言いますと、
家賃が1万円上がるということは、物件本体の価値は収益還元法で約
100万円~120万円上昇します。(物件の諸条件により変わります)
つまり、リフォーム費用50万円で家賃を1万円上げることができたならば
50万円~70万円の含み益を得ることができる。
というわけです。
この考え方によって、リフォームの規模と家賃設定を
検討することができます。
ちなみに、空室になるまで長く借りられていた方がいた際には
相場家賃とそれまでの家賃がかい離していることもあるので
この法則が成り立たない場合もあり得ます。
例:
相場家賃が10万円に対してそれまでの家賃が11万円だった
↓
リフォームをしても家賃は変わらず。。。
という状況もあります。
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2.リフォーム費用<空室3か月損失
これはリフォームしないことによって空室が3か月続くことが予想されるのであれば
リフォームを行って空室期間を減らす努力をするべき、という考え方です。
大体、都内のどの物件も家賃3か月分の費用があれば
それなりのリフォームができます。
リフォームによって空室期間が減るのであれば
リフォームしないで数か月待つよりは良い。ということです。
この法則は地域によっても家賃相場が違いますし、
空室期間も3か月と申しましたが、
繁忙期や、不動産業界の動きによっても変わります。
ただ、空室の損失とリフォーム費用は天秤にかけたほうがよい。
ということは覚えておいてください。
今日は、リフォームの金融知識についてお話ししました。
ありがとうございました。
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