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こんにちは、藤川です。
先日は
住宅 VS オフィス VS 店舗
区分所有 VS 一棟 VS 戸建て
について比較を行ってまいりました。
続いて、
ワンルーム VS ファミリータイプ
中古 VS 新築
について長所と短所を整理していきます。
ワンルーム VS ファミリータイプ
【長所】
≪ワンルーム≫
- 取得単価が安い。
- リフォーム費用、管理費、修繕積立金などの維持費が安い。
- 狭い土地でも部屋数が増やせる。
≪ファミリー≫
- ワンルームよりも対象となる顧客層が幅広い。
- リフォームの工夫の余地が大きい。
- 間取り変更により様々なニーズに対応。
- 一般的に投資家が狙わない為、取得競争が少ない。
【短所】
≪ワンルーム≫
- 供給戸数が多く、需要の見極めが難しい。
- 投資家同士の取り合いになりやすい。
≪ファミリー≫
- 取得単価が相対的に高い。
- リフォーム費用が高い。
- 管理費、修繕積立金が相対的に高い。
ワンルームは何と言っても需要の見極めが最重要の項目になります。
「近くに大学がある。」
「近くに大規模の工場がある。」
という環境でも周辺の供給状況をよく調査しないと、
空室が目立つようになります。
中古 VS 新築
【長所】
≪中古≫
- 取得単価が安い。
- 減価償却費を高く設定できる可能性があるため、キャッシュフローが改善する。
≪新築≫
- 法定耐用年数残が長いため、融資が組みやすい。
- 取得から数年は家賃が高く設定でき、しばらくは維持費もかからない。
- 最新設備を付けられる。
- 自分で建築するときは自由にデザインできる。
【短所】
≪中古≫
- 法定耐用年数残が短いため、融資が組みづらい。
- 競争力の弱くなった旧型の住宅が多い。
- 維持費やリフォームがかさむ傾向にある。
≪新築≫
- 取得単価が高い。
- 積算評価が出づらいため、収益評価で融資を引く必要がある。
- 土地から買って新築する場合、入居者が決まるまで時間がかかる。
とりあえず、新築に関しては、取得原価の高さが最大の短所かと思います。
新築を購入してキャピタルゲインはまず、ねらえないと思うくらい、周囲の相場よりも高いです。
こんな感じで！
様々な視点から不動産を比較することによって、
- 自分にどのような物件が向いているか？
- 整理した短所をどのように克服できるか？
こういった視点を、理論的に考えることが出来ます。
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ありがとうございました。
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