こんにちは。
マンション投資という言葉は、使う人と、使わない人がいます。
主に1棟で アパート や 戸建て を狙っている人は基本的に マンション 投資という
言葉は使わないでしょう。
もし、あなたがマンション投資で失敗をしたくないのであれば、
この失敗談を一つの参考としていただければ幸いです。
マンション投資と一言で言っても、
- 1棟物 か、区分所有か？
- ファミリータイプ か、 ワンルーム か？
- RC造 なのか、 S造 なのか？
等々、いろんな種類があります。
今日は上記のような条件はあまり細かくは掛けないで、大枠になりますが、
マンション という建物の性質上、マンション 経営で陥りやすい
失敗事例 を取り上げていきます。
マンション管理費が当初よりも増加する。
これは区分所有だと必ずと言っていいほど直面する問題です。
マンション管理とは、
- 管理費
- 修繕積立金
の大きく2つに分けることが出来ます。
1棟物で言うと
- 外壁改修
- 屋上防水改修
- 設備改修
- 屋内共用部改修
などがあげられるでしょう。
「確かに管理費があるのはわかる。でも失敗談ってどういうこと？」
そう感じる人もいるかと思います。
せっかくなので、ここで事例をひとつ紹介しましょう。
～区分所有編～
2012年2月、Kさんは区分所有マンションのファミリータイプを
購入した。その際のマンション管理費は
管理費7000円＋修繕積立金12000円の合計19000円でした。
これであれば利回りも十分出るので、よい投資であった。
しかし・・・
買ってから2か月後、2012年4月、突然管理組合から
「管理費値上げのお知らせ」が！
内容を見ると
管理費7000円⇒12000円
修繕積立金12000円⇒17000円
で合計が29000円になるというのです！
おまけにその通知には気になる言葉が。。。
「本年1月の臨時総会にて議決した件」と書かれています。
つまり、Kさんが購入する直前、管理組合の総会で
手順を踏んで決議された内容にも関わらず、
Kさんには古い情報のまま不動産業者は売買契約をしていたことになります。
しかも、不動産業者に問い合わせしたところ、
「管理費まではこちらも把握していないし、説明義務などない。」
と非常に悪質な対応をしてきたのです。
しかし、宅建業法によれば重要事項説明をする欄に
「管理費の額」というのもしっかり記載されています。
これを武器に、不動産業者の説明責任を求めたところ、
結局は、「不動産業者が新所有者に見舞金18万円を支払う。」
ということで決着がついたそうです。
～1棟マンション編～
Sさんはもともと土地を持っていたため、
そこにRC造の4階建てマンションを建設、（戸数25戸・駐車台数10台）
運用を始めようとしていた。
着工時、管理会社も選定して、竣工後の運営方法の試算を依頼していた。
その際の条件としては、
- 入居率80％で管理費を6000円/戸として考える。
- 修繕計画表を作成して、築年数に応じて賃借人への
- 管理費を10000円/戸まで値上げの計画。
というものです。
これでいざ、運用を開始してみたところ。。。
1年たって管理費などの決算をしていたところ、
なんと管理費が80万円の赤字に。
なぜこんなことになったのか？
原因は以下のようなものです。
- 入居率は満たしていたものの、駐車料金がほとんど取れなかった。
- 4階建てでEVもついていたのだが、それの管理項目を見逃していた。
- 家賃滞納が頻繁にあり、集金業務が思うように進まなかった。
- 物価上昇により修繕積立金も超過して管理費を取り崩して、補修を行った。
というものがあったそうです。
この件について私が言いたいのは、
修繕計画表が適正であったか？
ということです。
基本的に、修繕計画を立てる上で、
駐車料金も大きな割合で収入として入れたり、設備項目が落ちていたりするのは
ありえません。
物価変動・滞納などもあると、入居率80％ですべての物事を考えるのは
現実的には安定した数値とは言えないのです。
この事例から私は、
- 修繕計画表をよく読む。
- 煩雑な項目が多ければ一括借り上げで契約して、有無を言わさず既定の
管理手数料しか渡さない。
ということを肝に銘じました。
いかがでしょうか？
マンションだと、設備や共用部分の割合が大きく、
管理費の件でもめることが非常に多くありますが、
しっかりと学んで、おかしいところは管理会社と相談して決めていきましょう。
ありがとうございました。
