現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

20代でマンション5戸買っちゃいました。

共通 収益性 売買戦略 投資概論

不動産の基礎を理解し、始めよう!

不動産投資って実際どうなんだろう?

不動産投資をぜひやりたい!

どうせやるなら失敗しない不動産投資をしたい!

皆さん、いろんな思いでこの記事を読んでいただいていると思います。
ありがとうございます。

ここでは不動産投資の「ふ」の字もわからない!っていう人のために
がっつり説明します。覚悟してください。

ふじふじ
こんなの知ってるよ!って人は読み飛ばして大丈夫ですよ~

 

1.不動産投資って何?

一応、不動産投資の用語定義を紹介します。

資金を不動産(土地・建物)の購入・賃貸に充てて運用し、収益を得ることをいう。運用益は、不動産価格の上昇益(キャピタルゲイン)または賃貸料収入(インカムゲイン)として得ることになる。
・・・(中略)・・・
投資は一般に、高利回りの投資は大きなリスクを伴い(ハイリスク・ハイリターン)、リスクが小さい投資は利回りが低い(ローリスク・ローリターン)とされている。情報提供(株)不動産流通研究所「R.E.words」

ここでいう「土地」とは代表的には駐車場貸しなども言いますが、細かいところでいうと
土地代として上物(建物)とは別に賃料を得ることもさします。

 

 

その他の用語定義などについては別ページで不動産用語辞典を作成しておりますのでそちらをご確認下さい。

要するに、投資の中でも、不動産を用いて運用益を得ることが不動産投資と呼べます。
REITなんかもそれに該当しますね。

ふじふじ
不動産を売買して利益を出そうとする人も不動産投資ですね。

 

2.どんな人が不動産投資しているの?

実際に運用している人の代表例を紹介します。ここからは賃貸専門業や地主さんを除いて
行っている人の割合を除いて紹介します。

これを見ると圧倒的にサラリーマンが多いですね。
役員含めると8割を占めます。

ちなみに全体(賃貸業、大家さん含む)でみると約6割が
役員・サラリーマンが行っていることになります。

年収・年代別による割合もありますが、大家さんよりも数倍、
サラリーマンが不動産投資をしているって意外じゃないですか?

ふじふじ
昔は地主さんが多かったですが、バブルの影響もあり企業が買い上げていった背景もあります。

 

3.何でみんな不動産投資をしているの?

これは色んなケースがあります。

一般的には不動産投資の特徴は「ミドルリスク・ミドルリターン」
と言われますが、その中でも目的によって調整される場合があります。
(ローリスク・ローリターンの例:預貯金、債券など)
(ハイリスク・ハイリターンの例:FX、株、先物取引など)

大きく分けると以下の3つです。

ポイント

  1. 不動産の売却益を狙う。(キャピタルゲイン)
  2. 不動産の運用収益を狙う。(インカムゲイン)
  3. 節税対策をする。
  4. 相続税対策をする。

Ⅰに関しては非常に簡単です。

3,000万円の物件を購入し、3,300万円で売り出した。
利益は300万円。(ここでは取得税などの税金関係は省きます)

いわゆる不動産業に近い投資目的です。
どちらかというとミドルリスクローリターンな手法かと思います。

Ⅱに関しても明確です。

3,000万円の物件を購入し、14万円で賃貸に出した。
年間168万円となり、約18年で元が取れる。(維持修繕費は除く)

なおかつローン完済した物件は売却の際にも利益が出る。

これこそ一般的に「サラリーマン大家」が行う手法です。
どちらかというとミドルリスク・ミドルリターンな手法かと思います。

Ⅲは、もともと、年収が高く、所得税や住民税を節税したい人が行う手法です。

3,000万のRC構造物件を購入した場合、年間減価償却費は63万円。
それよりも賃料が下回る際は不動産業として赤字になるため確定申告を行って、税額を少なくする。(減価償却費は細かい計算方法があります。)

これは完ぺきにハイリスク・ローリターンといえるでしょう。
ただし、これも立派な不動産投資ですので高収入の方はこの手法をとる場合が多いです。加えて、物件は所有し続けることが出来るのも強みです。

Ⅳも主に節税対策です。
親族からの相続があった場合、人によれば多額の「現金」を相続することになります。そうなると、基礎控除という制度はあっても現金で持っている分は100%課税対象になるます。
しかし、その金額の一部を不動産購入などに充てることにより、課税対象額が減額されます。(私は税理士ではないのでここでは細かくお話しできません。)

そういう考え方でいえばこれはハイリスク・ローリターンな手法でしょう。

Ⅲ・Ⅳに関しては目的が「稼ぐ」という考えから少し離れていますが、立派な不動産投資となります。

 

4.自分の不動産投資手法を決めよう!

これまた長い記事となりました。汗

とりあえず、

  • 不動産投資って儲かるんでしょ?
  • 不動産投資って失敗するケースが多いんでしょ?
  • どうせ自分は不動産投資に縁がないよな。

と考えている人も目的がはっきりすれば不動産投資をすべきか、
考えることが出来るのではないでしょうか。

どんどん知識を増やしていきましょう。

次のステップへ行きますね。

興味がある方は見ていってください。

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