こんにちは、ふじふじです。
本日は不動産投資を別な視点から取り上げてみようと思います。
一般的に考える不動産投資は、
- 不動産を購入、運用を行うことで、恒常的に賃料利益を得る。(インカムゲイン)
- 不動産を購入、売却することで売却益を得る。(キャピタルゲイン)
- 不動産の経営状態によっては節税対策として運用を行う。
大原則がこの二つかと思います。
ただ、不動産投資を行うということは、上記だけではない意外な視点もあります。
そんな価値観について今日はお話しできたらと思います。
場所を買う。ということの重要さ
不動産投資は当然、物件を購入して所有物件を運用していくことが基本です。
（RIETなどは別ですが）
ただ、基本に立ち返ってみると、
「その不動産がある場所は自分のものである。」
と言えます。
マンション1つにしても、土地を所有しているので非常にわずかですが
その土地に自分の所有権があることになります。
（いわゆる、登記簿上で土地の1/●,000が自分の土地面積）
これは何を意味するかというと、
「再開発などで土地の買い占めが起こった場合、所有不動産が驚きの値段で買い取られる。」
ということが極まれに起きます。
驚きの値段、というのはいい意味のほうです。
再開発は大企業が数十億円規模で行うので土地の購入資金は十分に考えてプロジェクトの損益を
計画しています。
その為、土地購入のためにはある一定の資金を見込んで地権者と交渉をすることになります。
マンションの組合員である私たちはその交渉の一部に関われる、というお話になります。
一般的にこういったイベントがある物件として以下のような点が挙げられます。
ポイント
・建物が古くても都心の駅近物件
・比較的広い道路に面している物件
・角地にある物件
特に「角地」というのは非常に有利です。なぜならば、角地に建てる建築物は
建ぺい率の緩和を受けることが出来るからです。
建築基準法第53条第3項第2号では
「街区の角にある敷地、またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するもの。」
は角地であるとみなされ、建ぺい率が都市計画区域で指定された数値よりも10％増えることになります。(上文はかなり条文を端折っております。)
建ぺい率が増えるとどうなるの？
そもそも建ぺい率とはその土地に建てていい建物広さの割合で、用途地域によって
50％～80％まで規定されています。
例えば土地の広さが100m2で建ぺい率が60％だとすると建てられる建築面積は
60m2になります。（あくまで建築面積なので建てられる階数は別条文にあります。）
2階建てだと2倍です。
100m2(土地面積)×60％(建ぺい率)×2(階)＝120m2ですね。
この緩和制度は非常に魅力的です。なぜなら分譲マンション10階建てを建てようとしたときに
売れる坪数が1割増える！！ということですので。
（例）
100m2(土地面積)×70％(建ぺい率)×10(階)＝700m2を分譲可能。
これが建ぺい率80％となると。。。
100m2(土地面積)×80％(建ぺい率)×10(階)＝800m2を分譲可能！
となるため、不動産開発企業としては非常に活用したい緩和制度なのです。
※その他に「日影規制」「容積率制限」などがあります。ここではあくまで建ぺい率だけの要素としてお話しております。
古い建物でも駅近がいい理由。
よくこんな失敗事例が紹介されていますよね。
ココで失敗
都市郊外で利回りの良い木造アパートを購入。賃貸需要もあったが、数年後に需要元の企業(学校)が移転。結果、空室が増えてマイナス投資となってしまった。
今に始まった話ではありませんが、郊外で物件を購入するときは購入目的や予見可能性を見極めないと非常に危険です。
一時期、格安リフォームなどをして収支を改善したとしても、それは焼け石に水状態ですので。。
例えばの話ですが。。
・新宿駅徒歩1分に20m2の物置小屋があり、価格は4,000万の物件。(接道有り)
・私鉄沿線駅よりバスで15分、80m2マンション(3LDK)が3,500万円。(接道有り)
こんな物件を比較すると、私の中では断然、前者です。(多分現金一括ですが。。)
まずは更地にすることや、貸す用途(駐車場、レンタル倉庫)の投資も乗ってきますが、
その内すぐに、買い手が来る可能性ありです。
当然、所有したままでも様々な需要が想定されますので、可能性が多いものです。
まとめ
この記事を一言でまとめます。。。
重要
以上、ご参考になればと思います。
ありがとうございました。
