バリューアップ リフォーム 家賃設定 未分類 空室対策 賃貸管理

不動産修繕って何をすればいいの?修繕工事のノウハウをご紹介!

こんにちは、ふじふじです。

本日はマンション修繕の基本から応用まで、まるっとご紹介しちゃいます。

ここにある記事が皆さんの役に立てれば幸いです。

この記事でわかること

  • 修繕レベル(グレード)を決める
  • 内装の修繕方法
  • 建築設備の修繕方法(編集中。。)

修繕レベル(グレード)を決める

建物の修繕というとイメージとしては、マンションの外壁などに足場をかけてタイルの貼替をしている、というようなイメージがあると思います。

ただ、私がお話をするのは区分マンション、又は1戸建て住宅程度の修繕についてお話をします。

似たようなお話を別記事でしておりますのでこちらもご参照ください。

参考記事
リフォームを検討する時の空室期間と費用対効果の考え方

応援よろしくお願いいたします。↓ 人気ブログランキングへ こんにちは。 さて、本日は空室となった時のリフォームの考え方についてです。   空室になったからと言ってやみくもに価格設定をして 全 ...

修繕のグレードって何?

これは複数の観点がありますが代表的なものは以下の3つです。

  • 高い賃料を保持するために行う修繕
  • 老朽化した個所の延命化のための修繕
  • 税法上、計画的に行う修繕

単純に、
「なんとなく古くなってきたから、そろそろ修繕かなぁ」ではなく、これら目的を設定することにより、修繕行う内容が変わってきます。

高い賃料を保持するために行う修繕

借主さんは賃貸物件を探す中でやはり内装を気にしますよね。あとは間取りであったり、付帯設備であったり。。ニーズは幅広いです。

そんな中で、
「何をやれば今の賃料で入居してくれるんだ!」
と叫びたくなる気持ち、わかります。

これは端的に目線を入居者側に向けましょう。

何かといいますと、賃貸物件サイトの「こだわり物件検索」を見てください。
例えばSUUMOさん。

色んな項目にチェックが入れられるようになってますね。

当たり前ですが、ここのチェックボックスに入らないとこの記事を読んでくださっている皆様の物件は
瞬時にはじかれます。

なのでここのチェックボックスからこぼれないように修繕を行うことが一つの肝になってきます。
(部屋の配置だとか階数のチェックもありますがそれはどう頑張っても変えれませんので省略してます。)

例えば、個人的に一番費用対効果がよいのは
「2口以上のIHクッキングヒーター」と「シューズボックス」であると考えます。

これらは一般的な値段でいうと1~2万円、他少しグレードを上げても4万円程度の購入費用です。
(工事費は別にかかる場合があります。)
【安価なIHクッキングヒーター】

アイリスオーヤマ 2口IHコンロ ブラック IHK-W1-B

【ビルトイン的なIHクッキングヒーター】

アイリスオーヤマ IHクッキングヒーター 2口 IHコンロ グリル タイプ 200V 据置型 ブラック IHC-SG221

ちなみに私はアイリスさんの回し者ではありません。笑

 

また、シューズボックスについても

シューズボックス 60cm スリム ルーバー式 下駄箱 玄関収納 家具 通気性抜群 ソノマオーク RKB-1-SOK 【MP】

シューズ ボックス 5段 幅90×奥行34.9×高さ90cm 可動棚 通気性抜群 ホワイト

これらは1万円前後で買えるものが多いです。

シューズボックスに関していうと、設置するために工事業者を呼んでかっちりしたものを作る
手法もあります。

しかし私はあえて、玄関スペースに合う「家具」のようなもので良いと思います。

なぜなら、入居者も最初は使いたかったが、後から

「やっぱりサイズ感が違ったかなー」という感覚が発生しがちだからです。

そうであれば別のものを入居者が買えばいいので、あまりにも据え付け型にこだわるとニーズに答えられない場面が出てきます。

最近の建築はなんにしても「フレキシブルに対応できる物件」が人気です。

いずれにしても、

「入居者のこだわりに答えることのできる物件」意識することがとても重要になってきます。

老朽化した個所の延命化のための修繕

これは端的に言いますと、

「これを行わないと入居後にトラブルになることを防ぐ」

という観点になります。

だからと言って、優先順位は見た目ではありません。

良くトラブルになるのはやはり「水回り」です。

洗濯機の蛇口から漏水した、浴槽の排水がうまく流れない、キッチンやふろ場のお湯がすぐに出ない。。。

こんな状況が発生したら、入居者もとても困ることになります。

これらの現象を防止するためには、まず空室の間に上記の目線でチェックする必要があります。

  • 実際にお湯を出してみる
  • 浴槽の排水を行ってみる(足の甲が浸るくらいでいいと思います)
  • 洗濯水栓の錆やゆるみがないか確認する。
  • 給湯器の年数を確認する。

こういったことで入居直後のクレームを防止し、かつ所有物件の不具合対策になります。

また、こういった設備関係不具合と賃貸収益のバランスに関しては以下の記事でも取り上げています。

参考記事
不動産投資でのリスク軽減方法を厳選!

こんにちは、ふじふじです。 今回は不動産投資でのリスクを少しでも抑え、安定した賃貸経営をする方法を紹介します。 そもそも不動産投資のリスクって何? 不動産投資のリスクは一般的に以下のものが挙げられます ...

税法上、計画的に行う修繕

これは端的に言いますと、

「修繕による経費計上が節税につながる」ということです。

物件を修繕する際の経費の取り扱いについては税法上、以下の分類があります。

  • その修繕が建物の価値を高めるものではない場合は修繕費
  • その修繕が建物の価値を高め、結果資産価値が上がったものは減価償却

というくくりがあります。

「自分の行いたい修繕ってどちらに入るんですか?」という疑問は
とても多いですが、ざっくりいうと60万円未満の工事は修繕費として全額経費にできる場合が多いです。
(あくまで私見です。すべての修繕に当てはまるものではありません。)

だからと言って、毎年60万円以下の工事を行う、といったことも問題があります。詳しくは税理士・税務署に問い合わせることが重要です。

この考え方を整理して自身の収益をコントロールすると結果的にキャッシュフローが良くなる場合があります。

スポンサーリンク

こんな内容で行くと自ずと自身が行うべき修繕のグレードが見えてくるのではないでしょうか。

内装の修繕方法

上記の様にグレードを設定したうえで、内装工事の説明を致します。

まずはざっくりとどんな工事があるかご紹介いたします。

  • 木工事
  • 建具工事
  • 塗装工事
  • 床仕上げ工事

(建築関係の方から見れば少し変な分け方に見えるかもしれませんが)
わかりやすくするとこんな工事が主に挙げられます。

それぞれの工事に対してどのような修繕方法があるか紹介いたします。

木工事

これは例えば和室を作る、棚を作る、壁にカーテンボックスを作るなど、いわゆるDIYで代表的に挙げられる木製家具の建築版です。

正直言ってこの工事をがっつりやる住宅というのは、あまりないかと思います。(ちなみに木製のドアは建具工事です。紛らわしいですが。)

ここでは最も工事として行われるであろう和室を例としてお話をしていきます。

まず先に言いますが、和室は工事項目が多いわりに費用対効果が少ないです。それであれば、いっそ洋室にするという選択をする人が多数です。

実際に和室を修繕する目的はただ一つです。

「古臭くなったから」

正直、和室が新品になっても見てくれのグレードが上がるだけ。と捉える人が多いです。

賃貸人の気持ちになって修繕を検討しましょう。

主な工事内容

長押など見え掛り(見える部分)の木が割れたり、くすんでいる。
→これは木の形状が変わっていれば交換することもできますし、色の話だけであれば後ほど取り上げる塗装のみの対応も可能です。

障子や襖が開きにくくなっている、または簡単に外れる。
→木は湿度や温度で若干形状が変わるので敷居部分などに変形が生じていることが多いです。再度削り込んだり、樹脂製の塗膜を盛って調整します。

室は工事項目が多いわりに費用対効果が少ないです。
それであれば、いっそ洋室にするという選択をする人が多数です。(2回言いました。)

ここでお話したいのはおしゃれな和室で部屋を決める人は少ない。ということです。木工事というくくりですがこれが言いたいところです。

スポンサーリンク

建具工事

これは想像しやすいものかと思います。ドアや窓のことを言います。

ただし、区分所有マンションの場合は
外部に面する建具をリフォームしてはいけません。
ドアや窓の外部分は共用部だからです。

なお、内装のドアを変えたいと思った際に重要視するのは以下の3点です。

  • 内装の色とマッチしているか。
  • 小窓を有効に付けているか。
  • 握りやすく開き勝手がよいか

ひとつずつ見ていきましょう。

内装の色とマッチしているか

一般的に内装を見た際にドアは他の色よりも若干彩度(鮮やかさのこと)を
上げ下げしやすいものです。

例えば上の写真を見ても全体的に多少明るくしたほうがいい場合もありますが、暗くするとシックな雰囲気を出すことが出来ます。

木製の扉であれば実は普通に売っています。

オーダードア 開き戸 無地 W910mm以下×H1820mm以下

こんなものの他、引き戸に関しても商品としてあります。

様々なバリエーションを想定して部屋の空間を演出してみてください。

小窓などを有効に開けているか

これも部屋の雰囲気づくりに欠かせないことでありますが、ドアの窓はこんな考えがあります。

  • 大きく開けて空間に開放感を持たせる
  • 小窓を付けることにより、「その部屋にいるよ」と分かってもらう

前者でいうと、いわゆる全面ガラスドアにするとオフィスでは開放感がかなり増します。ただ、住居ではあまりそこまでしてしまうと落ち着かない。といった状況が生まれます。

ここはしっかり部屋をイメージして付けるかどうか決定しましょう。

また、トイレや脱衣所のドアはよく上に小窓が付いてますよね?
そこから照明が洩れることにより、「ここは今使っています」という意味を持たせることが出来ます。

前者の開放感とは違い、機能的な窓の付け方です。

握りやすく開き勝手がよいか

これはもうメーカーのオプションですが、最近はほぼ100%
「レバーハンドル式」です。


川口技研 Jレバー 表示錠 小判座 住宅室内用レバーハンドル バックセット50mm JL-24-4K-Br ブラウン

こんな感じです。

ドアと別で選定することが可能ですので、現在の扉を生かしつつ、取っ手を変更することもできます。

スポンサーリンク

塗装工事

実は住宅の修繕において塗装は万能です。

よっぽど使い方が荒いかぎり一定期間持ちますし、上塗りも可能です。

例えば、前述した工事では

  • キッチンドアの塗装
  • 洗面化粧台の塗装
  • ドアの塗装(若干の剥げ等も対応可)

こんな内容がほとんど塗装でできるという利点があります。

ただし、気を付けなければならないのは、
使用する塗料の選定を間違うと、塗装された側の耐久性も落ちます。

木製であれば木製用塗料、鉄であれば鉄用塗料、ブリキ製での専用塗料があります。

ここは工事業者よりも部屋を知っている者としてよく確認し、
適正なものであるかを十分に確認しましょう。

床仕上げ工事

これは住宅用では主に、フローリング、畳、カーペット、塩ビシートなどが挙げられます。

それぞれ一長一短ありますので整理します。

フローリング

素材自体耐久性が高いが、湿度の多い水回りでは弱くなっていく傾向がある。ワックスの状態により耐久性も変わってくる

カーペット

下地(コンクリートや木合板)が多少不陸があっても平たんにすることができ、居住性が良い。ただし、掃除手間がかかり、耐久性が低い。
とはいいつつ、最近のカーペットもかなり商品開発が進んでおり、タイルカーペットというものもあります。


【日本製 撥水 消臭 洗える】サンコー ずれない ジョイントマット 30×30cm ライトベージュ 40枚 フラットタイプ おくだけ吸着 タイルマット KE-37

上記のデザインは少し市松模様の色合いがきつい気がしますが、、

タイルカーペットはよくオフィスの会議室などで目にします。
その性質上、局部的な耐久性(椅子の足部分など)が高く、最近の居住スペースに使うにしてもかなりバリエーションが増えてきました。
毛足の長さも選ぶことができ、どこまでふわっとした床にするかも選ぶことが出来ます。

塩ビシート

湿度に強く、耐久性が高いが、居住性としては劣る。(気分が落ち着かない場合が多い)水回りに使う場合が多い。(クッションフロアもこの部類に入ります。)

ただ、最近は塩ビシートもかなり種類が豊富になり、
一概に居住スペースに使えない。というわけでもなくなってきました。

よって私は最近リフォームをお願いするときには必ず
塩ビシートの見積もりも取るようにしています。


ぼん家具 日本製 置くだけ 床シート 塩ビシート リフォーム 床材 マット DIY 接着剤不要 〔12枚入〕アンティークG

こういったもので単にフローリング上に敷くだけでフローリングの保護にも、居住スペースとしての性能もよいものが増えています。

それぞれの言葉を知っていれば工事業者と話がしやすいですよね。

壁紙工事


ここではあえて修繕に対し、間仕切りの変更などは触れないことにします。
(記事がかなり長文になってきましたので)

壁紙でいうと

  • 塩ビクロス
  • ダイノックシート(広義では塩ビクロスの部類です。)
  • 珪藻土など土壁

といったものがあります。

実は壁紙工事、費用を多少掛けてでもしっかり選定する必要があります。

なぜならば、壁というのは部屋面積に対しての割合が大きく、部屋の雰囲気を決定づけるものだからです。

塩ビクロス

この材料を見たことが無い、という人は恐らくいないと思います。
どんな物件であってもこの材料で仕上げているパターンがほとんどです。
(たまにコンクリート打ちっぱなしという仕上げもありますが。)

これは正直目移りするほど商品のバリエーションがあり、どのクロスにするか悩みどころになります。


RAIN QUEEN 壁紙 シール のり付き クロス 無地 のり付き 壁用 リメイクシート 北欧 おしゃれ グレー アクセントクロス カッティングシート DIY リフォーム

一般購入商品としてもしっかり販売してます。最近のDIYの流行によるものでしょうか。

クロスの色の使い方としては、基本的には
3種類以上の選定はしないでください。

なぜならば、床、天井とも材質が違う中で、クロスまで種類を増やすと正直居住性に影響が出ます。

いわゆるアクセントクロスという考えであっても2色で使い分けるのが賢い使用の仕方と考えます。

土壁

土壁、というと古臭いイメージがありますが、そんなことはありません。

「珪藻土」という言葉は最近多く耳にするようになったと思います。

おおくの壁紙はいわゆる化学製品がもとに使われており、耐久性がある代わりに物性の変化は少ないです。(なので、普及しているわけですが)

打って変わり、珪藻土の壁とは自然由来の材料を使用しており、
部屋の環境により性状の変化があるものです。


フジワラ化学内装壁用はじめての珪藻土2回塗(3~4㎡)ホワイト

はい、こんな感じで塗り材が売ってます。

珪藻土の特徴としては何といっても、
調湿性があることです。

主に室内が多湿状態のときには珪藻土壁がある程度湿度を吸収してくれます。

変わって、室内が乾燥している時には珪藻土壁が自身にためていた湿度を放出する性質があります。

よく「呼吸する壁」という宣伝がありますが、これのことをいいます。

ただ、注意しないといけないのは土壁は劣化が早いです。

その劣化速度がかなり抑えられているのが珪藻土なわけですが、
それでも塩ビクロスなどに比べると一つの欠点となり得ます。

また、室内の壁すべてに土壁を用いるのは部屋の雰囲気を作るうえでもかなり注意が必要です。

壁一面を土壁とするのは和室くらいかと思います。

スポンサーリンク

建築設備の修繕方法

最後に、建築設備の修繕についてお話をしたいと思います。

最初に申し上げますが、絶対に設備工事は自分でやらないでください。

設備工事は基本的に有資格者ができる工事です。素人が行うと大きな事故や不具合が発生しますので十分留意してください。

建築設備というとおおまかに以下の分類となっております。

  • 電気設備
  • 給排水設備
  • 換気・空調設備

他には通信設備・消火設備などが設備がありますが、これは区分マンションなどでは容易に変えることができないため割愛いたします。

電気設備

すぐに皆さんの頭に浮かぶのは照明やオール電化などがあると思います。

ただ、皆さんが恐らく目を付けないであろう点も含めてお話を致します。

ブレーカー容量、回路の変更

まずは大元から考えていきます。

昨今の電化製品は非常に機能が豊富である半面、それだけ電源コードを必要とするものが増えてきました。

個々の電化製品で見ると省エネルギー機能も向上しているため、ブレーカー容量を変更することはあまり想定しないと思いませんが、「ここにもコンセントが欲しいな」と考える入居者は多数います。よって特に回路の増設をすることは検討する余地があります。

といってもたいがいのブレーカーの盤内には増設が可能なスペースがあることがほとんどです。

電機業者さんに新しいコンセントを増やしたい旨を伝えればブレーカー盤内の容量や回路を確認し、増設・配線を行ってくれます。

スポンサーリンク

給排水設備

主にキッチン・トイレ・洗面台・風呂場などでこの設備があります。

基本的に給排水を修繕するのは非常に金額がかさみます。

どういった不具合がを回避するか、明確にしたうえで修繕を検討しましょう。

給水の修繕ポイント

給水というと、皆さんは蛇口を想像しそうですがまずは配管も重要になってきます。

これは区分所有上扱いが難しいことがありますが、意外なのが

給水配管の止め金具などが劣化している

ということがあります。

給水管は常に水圧がかかっているとともに、蛇口の開け閉めで振動などが加わりやすい配管です。

そういった観点から見ると、十数年ほったらかしだと止め金具の根元が割れていたり、錆が発生したりすることも考えられます。

給水工事業者には必ず配管の布設状況も確認するよう、お願いしてみてください。

ちなみに蛇口廻りでいいますと、衛生陶器との取り合い部分にカビなどが発生することがあります。

基本的に取り合いにはシーリングという接着剤を用いてますがこれの色がくすんできたら再度施工することをお勧めします。

排水の修繕ポイント

排水管はとくに配管の詰まり、配管の損傷に十分に気を付ける必要があります。

排水管は給水管とは違い、水の自由落下で排水していきます。(当たり前ですが。)

なので当然排水管は横移動するにも配管勾配をつけて水が下に流れるようにしています。

よく、水回り部分の床だけが若干高くなっているのは主に排水管勾配を確保したいからです。

給水配管と違い排水管は、流れる水の水質が良くないです。

よって配管自体の定期的な洗浄・継ぎ手の接続状況の点検が必須になります。

洗浄でいうとよく、市販されている配管洗浄剤でも定期的に行えば十分に機能します。

修繕という考えだけでなく、定期的なメンテナンスがかなり効果的なのでぜひ検討してみてください。

換気・空調設備工事

換気・空調設備というとキッチンフード・エアコンが代表的なものです。

正直、エアコンであれば多少不具合が見られてからでも対策が容易ですが、意外に見落としがちなのは換気の重要さです。

換気は換気設備だけでやるということは住宅ではまずありません。

住居のところどころに空気の流れ道をつくって、うまく空気の流れをコントロールするのが換気の本来の役割です。

その上で換気設備の中で特に気にしたいのはトイレ・お風呂の換気設備です。

トイレはほぼ100%天井に換気ファンがあり、臭いを他の部屋に出さないよう、排気する方法を取っています。トイレドアの下に若干の隙間があるのは排気した分、住戸の外から足りない空気を取り入れるためです。このドアの下の隙間の事をドアスリットと呼びます。

お風呂も同様ですが、止水性の問題もあり吸気も排気も上部から取ります。

余談ではありますが、お風呂でお○らをするとすごく臭いですよね?あれはお風呂の換気が上部だけでしているため
下の空気を入れ替えにくいためです。(本当に余談でした。。)

換気設備の不具合はほぼ、部屋が臭いというクレームですのでその際は

まず、換気設備が正しく動作しているか確認をしましょう。

換気設備は簡単にいえば各所に扇風機が付いているイメージです。

定期的な清掃でもかなり能力は保ちますが、常時動いているものですので、駆動部は当然劣化していきます。

ある程度(最近のものであれば十数年)期間がたったものは本体の取り換えも検討してみてください。

 

今回は非常に長い記事となってしましました。

ただ、ここまで説明をしても補足しなければいけないことは本当にたくさんあります。

記事としてはここまでにしますが、細かい質問などはぜひ頂けたらと思います。

ありがとうございました。

-バリューアップ, リフォーム, 家賃設定, 未分類, 空室対策, 賃貸管理
-, , ,

Copyright© 20代でマンション5戸買っちゃいました。 , 2020 All Rights Reserved Powered by STINGER.