収益性 投資概論 賃貸管理

不動産投資でのリスク軽減方法を厳選!

こんにちは、ふじふじです。

今回は不動産投資でのリスクを少しでも抑え、安定した賃貸経営をする方法を紹介します。

そもそも不動産投資のリスクって何?

不動産投資のリスクは一般的に以下のものが挙げられます。

  • 家賃滞納リスク
  • 空室リスク
  • 融資ローン利率の上昇
  • 物件老朽化による賃料の下落

といったものです。

今回はこの中でも空室リスクに関して有効な対処法を考えていきます。

賃料収入と支出のバランスを見る。

基本的に不動産投資は
賃料収入-ローン返済(借りていれば)-マンション管理費等=???

という考えで収支を見てきます。

始めは収支を大枠で考えよう!

収支と考えると、毎月、毎年で考えがちですが私が勧めるのは「2年間」での収支です。」

なぜ2年間かというと、一般的な賃貸借契約の期間が2年だからです。賃料の変動もこのようなタイミングで起こるからです。

そのような目線で見た時に、所有不動産の空室期間が
何か月続いてしまうと赤字になるかです。

まずはざっくり計算。

仮に賃料が10万円、上記諸々経費が7万円だとすると3万円の利益があります。
(本当に、かなりざっくりした計算です)

この状態であると利益は
3万円×24か月=72万円

になりますね。

そうすると、この不動産は

「2年間で空き家が7か月続くと経営赤字になる。」

ということが言えます。まずは単純計算です。

ポイント

初めに目線を広げることが大事です。



他のリスクも考える。

さて、ここに不定期にかかるものを考慮していきます。
2年間で見ると明らかに発生する費用も見えてきます。

  • 退去時の現状回復費用
  • 更新料(入居が更新されれば)
  • 設備不良による修繕費

まずは大枠を洗い出して計画を進めていきましょう。

  • 退去時の現状回復費用

敷金があればまずは1か月分(10万円)はかからないと考えます。ただし、これは計画ですので現状回復として10万円は発生するものと考えます。

  • 更新料

仮に借主が引き続き借りることとなった場合は、賃料1か月が更新料として収入になります。ただし、管理会社を通していると大抵の場合は0.5か月分が更新手数料として費用発生します。

なのでここでは0.5か月分の収入があると考えましょう。

  • 設備不良による修繕費

これは非常に判断が難しいと思いますが、この項目も年別で考えていきましょう。

代表的な設備というと以下があります。

  • エアコン
  • ガスコンロ
  • 給湯器
  • 内装のリニューアル

などがあります。あまり設備に分類しないウォシュレットや洗面台は外しておきます。

スポンサーリンク

  • エアコン

これは物件によりけりですが、エアコンの相場は大体5万~10万円掛かります。(工事費も考えましょう)

これはすぐに壊れたりするものではなく大体メーカー保証5年~7年付くものが多いです。

そうすると、2年間で「エアコン交換用にためておく金額」5万円と見ます。

その他も同じことが言えます。

  • ガスコンロ


これは感覚的なものも多いですが12年~15年くらいで故障やガタが来ます。これもものによりけりですが7万円は掛かります。(ビルトインタイプだと値段が一気に上がります)よって「コンロ交換用にためておく金額」1万円もあれば十分でしょう。

  • 給湯器


これは15年は働いてくれます。ただし、一回の交換で20万円は掛かりますので、「給湯器交換用にためておく金額」2万円と考えます。
(1.5万円など小数点出るのはここでは端折ります。)

4.内装リニューアルとは、一部クロス・床の貼替、建具の調整、塗装剥がれなどを直す(借主起因ではない修繕)ことです。

これは意外に掛かります。おそらく40万円程度は見ておかないと心もとないと思います。

そんな状況になるのは、恐らく6年程度で起こってくることになります。(これこそ想定です。)
そうすると「リニューアル費用にためておく金額」15万円と考えます。

これらを考慮して物件の収益を計算します。

物件の収益(2年間)
72万円(2年間満室)-10万円(原状回復)+5万円(更新料)-5万円(エアコン)-1万円(ガスコンロ)-2万円(給湯器用)-15万円

44万円

ここから導かれるのは

2年間でこの物件の空室が許容されるのは4か月である。

と言えるでしょう。

いかがでしょうか。

不動産投資は一時的に儲かったつもりで別な物件に手を付けそうになったり、他の投資に回したりすることも考えると思いますが、所有物件と正しく向き合うことで、リスクを軽減することが出来ます。

本日は以上です、ありがとうございました。

-収益性, 投資概論, 賃貸管理
-, , ,

Copyright© 20代でマンション5戸買っちゃいました。 , 2020 All Rights Reserved Powered by STINGER.