20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

*

あなたの不動産投資はどんな儲け方ですか?

      2015/05/24


不動産投資 ブログランキングへ


こんにちは。

 

不動産投資において入居者というのは切っても切り離せない関係にありますね。

不動産投資での収益は入居者からの賃料に依存しているといっても過言ではありません。

 

そんな時、あなたはどんな不動産投資をしますか?

 

不動産投資は「投資」という名前がついていますが、

入居者を相手にした「商売」だと私は考えています。

 

入居者を知ることが安定した不動産投資の近道であります。

 

では、そんな入居者をどう判断していくか、

様々な目線からチェックしていきましょう。

 

 

あなたはどんな物件種別で不動産投資をしていますか?

入居者がどのようにあなたの物件を選んだのか?

あなたの物件はアパートですか?マンションですか?それとも戸建ですか?

または、ワンルームでしょうか?ファミリータイプでしょうか?

 

基本的に、物件種別は入居者の属性を下記のように大体分けてしまいます。

 

ワンルーム ファミリー
アパート 学生、独身サラリーマン、年金受給者、生活保護 新婚、カップル、年金受給者
マンション 学生、独身サラリーマン、年金受給者 新婚、3人以上世帯、2世帯家族、
戸建て  (該当する物件自体、ほぼありません) 4人以上世帯、2世帯家族

 

 

大体皆さん想像がつくと思いますが、賃貸面積が広いほど、

大人数での暮らしになります。

 

 

少し生々しい話をしますが、家庭別で見たときに家賃滞納率は

入居人数が少ないほど、高くなる傾向があります。

 

確かに、家庭を持った人と独身であれば、家庭を持っている人のほうが

家賃はしっかりと納める気がしますよね?

 

その際に独身の方が生活保護などの身分であれば、やはり家賃滞納率は高くなります。

 

 

つまり、私はこう結論付けます。

 

物件を選んだ時点で、あなたは知らないうちに
どんな属性の入居者を相手に
不動産投資をするか決めてしまっている。

利回りが良くても回収できないと意味がない!

よく、利回りの良いアパートがありますが、アパートという時点で
上記のような属性で不動産投資をすることを決めてしまっているのです。

 

もちろん、最近建てられたようなアパートはマンションに見劣りしない
物件もあるとは思います。

 

しかし、賃貸募集時には必ずアパートなのかマンションなのかという
ふるい分けをして内見などを行っています。

そうするとやはり統計的にみると、属性の弱い人がアパートに
流れていくという結果になっているのです。

こうなると、多少利回りが低くとも、マンション物件のほうが
結果家賃滞納が起こりにくい。という結果が見えてきますね。

あなたは入居者からどの程度賃料をとれていますか?

 

家賃がいくら出せる入居者なのか?

賃貸借契約をする際には、賃料がいくらなのか。
当然決めた上でお互い同意し、賃貸借契約が締結されます。

 

では、あなたが徴収しているその賃料はいくらでしょうか?

ここからも入居者の属性は当然見え隠れしてきます。

例えば家賃5万円の物件。

こういった物件に住むのはやはり、
学生、フリーター、独身サラリーマン、年金受給者などが多いですね。

では家賃20万円の物件に住む人はどのような人でしょうか?

家庭を持った人というのももちろんですが、
こちらは、経営者・事業主や外資系サラリーマンといった人が
入居する場合が多いです。

こういった場合に、家賃滞納率が高いのはいったいどちらでしょうか?

 

。。。。

これは家賃5万円のほうが滞納率が高くなります。

 

家賃を毎月20万円も払える人は、多くのキャッシュポイントを持っており、
自らの生活が危うくなるまで資金が少なくなることが少ないのです。

はたまた、家賃5万円の人は
「アルバイト代が思ったより入らなかった。」
「急な出費に対応できなかった。」

などの理由で家賃滞納をする人が多いのです。

 

もっと家賃が取れる人っているのか?

世の中には家賃が50万円越えの物件も数多く存在します。
しかし、そういった物件は家賃滞納は無縁の物件といえるでしょう。
家賃50万円の物件に住むような人は、既にそういった世界の人なのです。

簡単には、家賃滞納なんて起こすはずがありません。

こういった場合、あなたは誰をターゲットに不動産投資をしますか?

 

私なら迷わず、

お金持ちをターゲットにした不動産投資をします。

 

お金持ちが住むような物件の取得費用は当然高くなりますが、
それに見合う安定は必ずついてくると思います。

 

 

物件を選ぶ際には、必ず空室率の他に、家賃滞納率
というものも考えてみてくださいね。

 

ありがとうございました。


不動産投資 ブログランキングへ

 

 

以下は私のおすすめ書籍です。

【送料無料】図解不動産投資のはじめ方がよ〜くわかる本 [ 金井和彦 ]【送料無料】図解不動産投資の
はじめ方がよ〜くわかる本
[ 金井和彦 ]

 

【送料無料】 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 時代や市況の変化を味方につ...【送料無料】 誰も書かなかった
不動産投資の出口戦略・
組合せ戦略時代や市況の変化
を味方につ…

 

【送料無料】大家さん税理士が教える不動産投資で効率的にお金を残す方法 [ 叶温 ]【送料無料】大家さん税理士
が教える不動産投資で
効率的にお金を残す方法
[ 叶温 ]

 - 収益性, 投資概論, 物件購入 , , ,

サイドバー


サイドバー


  関連記事

現地調査を有意義に進める4つの心得

人気ブログランキングへ こんにちは。   今日は物件の現地調査について …

儲かる不動産と節税する不動産

href=”https://pub.a8.net/a8v2/A8Im …

不動産投資における利回りの落とし穴

不動産投資 ブログランキングへ 不動産投資での利回りは、投資する人ならだれもが、 …

銀行融資審査で評価が高い人物像とは?

こんにちは。いつも応援クリックありがとうございます。↓ 人気ブログランキングへ …

不動産投資を成功させるための購入前に検討する指標(1)

人気ブログランキングへ こんばんは。 今日は昨日の続き、区分マンションの出口戦略 …

銀行融資のデメリットを知ろう!

  こんにちは。   さて、前回は銀行融資のメリットをまとめ …

消費税増税で住宅購入はどうなる?

  不動産投資 ブログランキングへ 消費税増税の移行が固められたとの記 …

リスクってどんなもの?不動産投資におけるリスク

今日は少し基本的なことをお話しします。 不動産投資をしていない皆さんは、 「不動 …

不動産投資と太陽光発電で悩む貴方へ金言を授けます。

不動産投資 ブログランキングへ こんにちは。ふじふじです。 今回は不動産投資だけ …

安定・安全な不動産投資の運営手法とは?

不動産投資 ブログランキングへ 不動産投資では基本的に、   賃料収入 …