20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

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不動産所得のあるサラリーマンに贈る確定申告のポイント

      2015/05/24


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こんにちは。

本日は確定申告に関するよくある間違いなケースを紹介していきます。

不動産所得のあるサラリーマンは毎年3月に確定申告により不動産所得を
税務署に申告しなければなりません。

しかし、実態は不動産所得があっても無申告の人や
必要以上に経費などを参入しているケースなども多く、
各税務署も目を光らせて対応してきております。

実際昨今では、2012年度分の不動産所得がある人を抽出し、
「お尋ね」という名目で直接個人宛に手紙を郵送して
申告内容を確認するという作業をしている模様です。

では、不動産を所有したものの正しい確定申告のやり方が分からない!
という方々へ向けて、確定申告のポイントをおさらいしたいと思います。

 

事業規模かどうかを判断せよ!

事業規模か否か?

不動産所得では所有する不動産の規模により確定申告における
控除額並びに申告項目に違いがあります。

皆様に覚えていただきたいのは、
「5棟10室」

というキーワードです。

これはあなたの不動産経営が事業規模かそうでないかの一つの判断基準になります。

具体的には、
5棟以上不動産を所有している場合→事業規模
または
10室以上不動産を所有している場合→事業規模

と判断されます。

ちなみに駐車場については5台=1室として計算できます。

このボーダーラインにより、不動産所得にかかわる経費の計上が
変わってきます。

資産損失の必要経費算入

家屋の取り壊しや火災等で損失があった場合、全額が必要経費に算入することができます。
事業的規模ではない場合 ⇒その年の不動産所得の金額が限度。

貸し倒れによる損失の必要経費算入

未収家賃の貸し倒れによる損失の金額の全額が必要経費に算入できます。
事業的規模ではない場合 ⇒収入に計上した年分に遡ってその回収不能に対応する所得がなかったものとして扱われます。

延納に係る利子税の必要経費算入

納付税額の延納に係る利子税で不動産所得に対応する金額が必要経費に算入できます。
事業的規模ではない場合 ⇒ 必要経費にはなりません。

事業専従者給与等

青色事業専従者給与や白色事業専従者控除額が必要経費に算入できます。
事業的規模ではない場合 ⇒ 必要経費にはなりません。

青色申告特別控除

青色申告の場合で一定の要件を充たすものは最高65万円の控除が認められます。
事業的規模ではない場合 ⇒ 最高10万円の控除が適用されます。

特に、青色申告特別控除については、
青色申告をすれば65万円の控除が受けられると思って事業的規模でないにもかかわらず
間違って確定申告をしてしまう人も多いので注意が必要です。

 

その他経費を間違わずに計上せよ!

経費計上

ネット上では様々な経費の見解が散見されますが、
経費算入として認められるのは以下のようなものです。

不動産取得時に算入できる経費類

  • 不動産取得税
  • 物件調査時の交通費
  • 火災保険料
  • 登記費用
  • 仲介手数料(売買分)

不動産経営時に算入できる経費類

  • 固定資産税
  • 修繕費
  • 仲介手数料(賃貸分)
  • 減価償却費
  • 借入金の利息
  • 管理組合への管理費
  • 修繕積立金(一定の適用条件有)
  • 管理会社への管理費
  • 賃貸物件の水道光熱費
  • 管理会社との打ち合わせ費
  • 通信費(郵便、電話、インターネット料など不動産にかかわる部分のみ)
  • 不動産関連書籍
  • 税理士報酬
  • 立退き料

ここでは、不動産経営についての経費について確認致します。

国税庁によると、必要経費の定義としては
不動産収入を得るために直接必要な費用
と明記されています。

よく皆さんの周りでも言っているかもしれませんが、
「領収書があれば何でも経費」
というのは全く違います。

不動産経営が自らの事業で、その収入を得るために
必要な費用ということですから、家事に含まれるような

  • 食事代
  • 交通費
  • 家賃(事務所に要する部分以外)
  • 車両維持費(不動産経営に使用した分を除く)

こういったものは経費にできないのです。

 

筆者が思うグレーな経費算入

どれが経費?

税務というのは実はとてもあいまいで、税務担当者の見解によって
経費に入れられるかどうかが変わる場合も多々あります。

筆者も何度か確定申告はしていますが、その中で
「これは経費になるかどうか微妙だな」

というものを記していきます。

(前提として、事業規模でない場合の白色申告を考慮して書いていきます。
事業規模である場合にはもう少しゆるくなる傾向にあります。)

セミナー・勉強会代

担当者によっては、
「このセミナーは受けなくても家賃収入に影響はなかっただろう。」

という見解を持たれることがあります。

セミナーは受ければ全部経費になると思っている人も多いですが、
税務署の考えはあくまでその賃料を得るために必要な支出だったか?です。

不動産所有している方が「空室対策セミナー」に行くことは経費と思われますが、
「節税対策セミナー」に行くことは経費にはならないです。

物件調査時の昼食

かなり細かいことですが、物件調査時だからと言っても
ご飯を食べることは物件調査にかかわりなく行うことです。

物件調査時だから昼食代がかかったというのは経費として認められません。

不動産投資仲間との交際費

これも勉強会などと同じくくりですが、
不動産に関する情報交換も、直接的支出ではないと判断されて
経費にならないことが多いです。

 

如何でしょうか?

確定申告は税理士のアドバイスの元、しっかりと理論武装していくことが非常に重要となりますが、
こういった情報も一つの知識として持っておくとよいのではないかと思います。

 

有難うございました。

 

筆者お勧め書籍です↓

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