20代でマンション5戸買っちゃいました。

現在、マンション投資を主に行っているが、いつかは自分の設計した住宅で不動産投資をしたい筆者の備忘録です。

*

空室対策は購入前からしなさい!

      2015/05/24

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少し挑戦的なタイトルとなりましたが。。。

空室対策は購入後に行うものだ。
そう考えている方も多いのではないでしょうか?

空室対策は空きが決まってからあわててインターネットを叩き、
どんな方法があるのか腐心している方もいるのではないでしょうか。

一般的な空室対策として挙げられるような、

きれいな内装のPOP作成や不動産会社への賃貸条件のわかりやすいプレゼン、
広告料、ADの設定。

はたまた
リフォームに凝って安くかっこいい部屋を作ることでもない。
と考えております。(もちろんどれも効果はありますが)

これらの空室対策はどれも後手を踏んでいるのではないかと
私は考えます。

「じゃあ何があなたの考える空室対策なの!?」

私の考える空室対策はこうです。

それは、

 

「空室になりにくい部屋を作って賃貸する。」

ということです。

何が言いたいかというと、

・賃借人に気に入られるような部屋。

・リフォームが簡便に済むような間取りを見定める。

 

こういった事項を、
その物件を買う前から検討をする。
ということです。

購入時にはオーナーチェンジですでに賃貸人がそこに
住んでいることもあります。

ですが、その部屋を空室になりにくいかどうかを
見定めるには、間取り図だけでできることもあるのです。

せっかくなので今回は事例を出して、
ご紹介しましょう。

 

1.過ごしづらい間取りはどれ?

 

1LDKの間取り【1】

 

1LDKの間取り【2】

こんな間取りがあったとします。
わかりにくいですが向きはリビングが南面を向いています。

さて、過ごしやすそうな部屋はどれ?
皆さんも考えてみましょう。

 

いかがでしょうか?

 

ここで気になるのは、「居室の位置です。」

居室は
【1】は南に面しており、【2】は東側にあります。

1LDKの間取り【1】

1LDKの間取り【1】

 

1LDKの間取り【2】

1LDKの間取り【2】

こんな感じです。

 

人それぞれ、好みがあるとは思いますが、率直に言うと、

【2】は居室にエアコンがつけられない!(付けれても費用がかさむ)

です。

 

【2】は居室から冷媒管を南側のバルコニーまで引っ張って室外機を設置するため、

・間仕切り壁の配管対応

・冷媒管延長費用

が余分にかかります。

 

1LDK冷媒管説明

1LDK冷媒管説明

もしかしたらつけることが難しいといわれる可能性もあります。

エアコンのない、窓もない部屋で1LDKは居心地が悪いと思いませんか?
(窓がないのは間取り図のミスだと思いますが。。。)

こんな情報も間取り図からは得ることが出来ます。

次の例です。

 

2.ゾーニングって意外と大事!

 

2LDK【1】

2LDK【1】

 

2LDK【2】

2LDK【2】

今度は2LDKの間取りです。

この状態で空室対策というとどうでしょう。

私が考えるのは、

水回りの位置です。

こちらの二つの例でいうと、水回りは以下のような位置になります。

2LDK【1】水回り

2LDK【1】水回り

2LDK【2】水回り

2LDK【2】水回り

ご覧になるとわかりますが、
【1】の水回りは右上に集中しており、
【2】の水回りは様々なところに点在しています。

こういった、用途別で間取りを区分することを、
ゾーニングと呼びます。
(ゾーン+ing形)

これで何が言えるのか?

それは、

【2】は水回りのメンテナンスに費用がかさむ

ということです。

水回りには給水管と排水管がセットになって通っています。
【1】のような間取りであれば配管の床下での横引きなどが
少なく、メンテナンスも容易であることが予想できます。

しかし【2】は水回りが点在しているせいで、
独立したパイプスペース(PS)が取れません。

仮に配管のメンテナンスをしようとした際には、
費用がかさむことになるでしょう。

【2】のプランは個性的で、もしかしたら集客効果も強いかもしれません。

しかし、空室になった時のリフォーム費用を勘案すると、
難しい間取りである。
というのが私の意見です。

いかがでしょうか?

まだ、購入前の人は、

 

「空室になったらどうしよう。」

ということを念頭において、物件を探してみるのもいいかもしれませんね。

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